Sälja innan tillträde – nyproduktion på ritning, bostadsrätt och hus

Det kallas att sälja nyproduktion på ritning och kan bli en form av spekulation. Men det finns en tydlig baksida. Här får du en snabb bild av skillnaderna mellan att sälja nyproduktion, bostadsrätt och hus innan tillträde. Men också tips på hur du ska tänka kring material och tillval, och vad Skatteverket säger om deklaration och avdrag.

Regler, risker och upplägg skiljer sig åt beroende på boendeformen:

• Nyproducerad bostadsrätt – BRF.
• Vanlig bostadsrätt – kontrakt nu – tillträde senare.
• Nybyggt hus eller småhus – ibland med entreprenad och besiktning i bilden.

Snabb jämförelse: Hus, nyproduktion och bostadsrätt

Att sälja nyproducerad bostadsrätt innan tillträde brukar kallas att sälja lägenhet på ritning. Det kan också beskrivas som att sälja nybyggd bostadsrätt innan inflytt.

Sälja nybyggd bostadsrätt

Eftersom köparen inte kan gå på visning i en färdig bostad blir ritningar, standardbeskrivning och tidsplan extra viktiga. Tänk också på att köparen behöver bli godkänd som medlem i föreningen och att din BRF kan ha synpunkter.

För att undvika att hamna i en rävsax behöver du därför ha koll på tillträdet, exakt vad som gäller för material och tillval och vilka avtal som styr.

Förhandsavtal vs upplåtelseavtal – och varför det spelar roll

Ett förhandsavtal är ett tidigt avtal som ger dig rätt till en framtida bostadsrätt. Ett upplåtelseavtal tecknas när bostadsrätten faktiskt upplåts och du får en mer “färdig” juridisk grund.

Skillnaden påverkar ofta hur lätt du kan sälja vidare, vilka villkor som gäller och vilka krav byggbolag, förening och bank kan ställa.

Sälja bostadsrätt innan tillträde

Det är vanligt att sälja bostadsrätt/lägenhet innan tillträde. Alltså att ni skriver kontrakt nu och bestämmer tillträde senare.

Till skillnad från nyproduktion kan bostaden oftast visas och kontrolleras direkt.

Exempel: Ni skriver kontrakt i april och har tillträde i juni. Bostaden kan visas som vanligt och det är mindre osäkerhet än vid nyproduktion.

Sälja nybyggt hus innan tillträde

När du ska sälja hus innan tillträde, särskilt ett nybyggt hus, finns ofta fler osäkerheter som förseningar, besiktning och slutbesked.

Det är också bra att vara överens om vem som står för kostnader och ansvar om detaljer ändras eller fel påtalas innan huset är helt klart. Därför behöver kontraktet tydligt visa vad som gäller om:

• Byggstart/färdigställande blir försenat.
• Tillträde är kopplat till besiktning eller slutbesked
• Material, utrustning, eller mark/altan/garage ingår.

Entreprenad, besiktning och slutbesked

För att förstå varför det här spelar så stor roll är det bra att ha koll på tre vanliga begrepp i nybyggnation:

Entreprenad: Själva byggprocessen med byggare, om huset byggs åt dig.
Besiktning: Kontroll av att huset är byggt enligt avtal och utan större fel.
Slutbesked: Kommunens “okej” att huset får tas i bruk.

För- och nackdelar med att sälja nyproduktion 

De senaste åren har många försökt “tajma” nyproduktion. Det kan förstås gå bra, men det finns också uppenbara risker – särskilt om du säljer innan bostaden är klar.

Möjligheter

Låt oss börja med fördelarna. Här kan du:

• Hinna sälja innan du får dubbla boendekostnader.
• Få betalt för bra planlösning, läge och attraktiva tillval om marknaden är stark.
• Slippa flytta in “tillfälligt” om livet ändrats.

Risker

Så till riskerna som rör pris, avtal och tid.

• Prisrisk: Om bostadspriserna sjunker kan du hamna snett. Särskilt om du äger fler än ett objekt samtidigt.
• Avtalsrisk: Efter förhands-/upplåtelseavtal är du ofta bunden. Att bryta det kan resultera i avgifter eller skadestånd.
• Tidsplan: Förseningar gör köpare mer försiktiga och kan skapa strul med lån och tillträde.

Ta dig inte vatten över huvudet

Det är egentligen ganska logiskt: Köp och sälj inte mer än du klarar att bo i. Om du stöter på problem är det tryggast att du faktiskt har möjlighet att bo i bostaden en tid.

Åtminstone bära kostnaden tills marknaden vänder och du kan sälja på bättre villkor.

Så funkar tillträdet

Tillträde är dagen då köparen betalar och får nycklarna. Ska du sälja nyproduktion innan dess behöver du planera datum och ansvar extra noga, eftersom fler parter är inblandade.

Då kan du behöva dubbla tillträden

I vissa projekt kräver byggbolag eller andra aktörer att den första köparen tillträder bostaden först, innan nästa köpare kan flytta in. Det kan i praktiken innebära att du betalar och får nycklarna, för att sedan låta din köpare ta över.

Checklista: Frågor till byggbolag och bank

Eftersom byggbolaget, men även bankens hantering av affären kan påverka din tidsplan, är det smart att ligga steget före genom att fråga:

• Kräver byggbolaget att du tillträder först?

• Finns regler om överlåtelse i just detta projekt

• Hur ser bankens hantering ut om tillträde och betalningar sker nära varandra?

• Vad händer om projektet blir försenat?

Gäller det bostadsrätt brukar tillträde kunna sättas fritt i kontraktet efter överenskommelse och bankprocess.

Vid en husaffär kan tillträde behöva kopplas till besiktning och ibland slutbesked. Det är därför bra om kontraktet tagit ställning till möjliga scenarion i förväg.

Det vill köparen se när bostaden säljs på ritning

Att sälja på ritning snuvar köparen på mycket känsla. Då blir material och tillval extra viktiga – både för trygghet och prisbild.

Det här behöver du förbereda

För att skapa trygghet och ge rätt prisbild vill köparen gärna ta del av:

• Standardbeskrivning – vad ingår från början
• Tillval – till exempel kök, golv, kakel, vitvaror och förvaring.
• Avtal och fakturor – vad är beställt men ännu inte levererat eller installerat?
• Ritningar – standardritningar och dina uppgraderingar.

Så påverkar tillval priset

Tillval kan absolut höja intresset, men tyvärr betalar inte marknaden alltid fullt pris för varje uppgradering. Sälj hellre tillval med:

• Tydlighet – Vad är uppgraderat?
• Relevans – vad uppskattar flest?
• Jämförelser – hur står sig priset mot liknande i området?

Vad säger Skatteverket?

Då deklarerar du

Enligt Skatteverket deklarerar du försäljningen året efter att köpekontraktet skrevs. Därför styr ofta kontraktsdatumet deklarationsåret – inte tillträdet.

Spara dina kvitton

Skatteverket har stöd för avdrag vid renovering och nybyggnation och skiljer mellan olika förbättringar.

Spara därför avtal och kvitton för tillval, och använd Skatteverkets verktyg för att räkna ut vad som kan gälla i ditt fall.

Välj en mäklare som kan processen

Alla mäklare jobbar inte med nyproduktion på ritning. Det kan därför vara klokt att välja en mäklare som är van vid avtalen, kan planera tillträdet och tydligt beskriva material och tillval.

Säljer du hus kan det också vara en fördel om mäklaren har koll på besiktning, slutbesked och hur man hanterar eventuella förseningar.

Ett bra tips är att jämföra mäklare som passar just din typ av försäljning – oavsett om du ska sälja nyproduktion på ritning, en bostadsrätt innan tillträde eller ett nybyggt hus.

Via MäklarOfferter kan du snabbt få flera offerter och välja den mäklare som passar din situation bäst.