Undvik dyra misstag: Så säljer du halva huset till din sambo

Att sälja halva bostaden till din sambo låter kanske enkelt. Ändå är det många som gör fel. Då kan misstag som otydliga avtal, struliga lån eller frågetecken kring skatt bli dyra. Här tittar vi på skillnaden mellan hus och bostadsrätt och vilka lagar och regler som gäller.

Att sälja halva huset eller del av bostadsrätt till sin sambo kan vara en kärlekshandling. Rent praktiskt är det en överlåtelse som oftast sker genom köp. Då kan du som säljare behöva betala vinstskatt.

Gäller det hus kan din sambo också behöva söka lagfart. Därför är det viktigt att avtalet följer lagen; Jordabalken för hus och Bostadsrättslagen för bostadsrätt. Så här går det till. 

Så funkar det att sälja en andel till sambo

Det som händer här är att ni ändrar ägandet, genom att äga bostaden 50/50. Vanligast är att det sker med ett köp, men det kan också vara en gåva, eller uppstå vid bodelning.

Upplägget ni väljer påverkar skatt, men också vad som gäller om ni skulle separera. Detsamma gäller om du vill sälja din del av huset eller sälja halva huset i andra situationer – principen är densamma när en ägarandel byter ägare.

Tre upplägg och vad som triggar skatt

• Köp: Skatt om säljaren gör vinst.
• Gåva: Kan vara skattefri direkt, men lån/ersättning kan göra att det räknas som köp.
• Bodelning: Främst vid separation. Kräver rätt handlingar.

Först av allt: Är det hus eller bostadsrätt? 

Hus och bostadsrätt har olika formkrav. Hus styrs av den redan nämnda Jordabalken och kan kräva lagfart. Bostadsrätt styrs i sin tur av Bostadsrättslagen. Här krävs ofta medlemskap i föreningen.

Det säger lagen om hus

Enligt Jordabalken, JB 4 kap. 1 §, är det ett krav att köpet är skriftligt, underskrivet och anger fastigheten, att den överlåts och priset. Missas dessa formkrav kan köpet bli ogiltigt.

Så säger lagen om bostadsrätt

Enligt Bostadsrättslagen, BRL 6 kap. 4 §, måste ett skriftligt avtal göras med underskrifter, lägenhet och pris. Köparen behöver i praktiken oftast bli medlem i bostadsrättsföreningen.

Sälja halva huset till sambo – steg för steg

Här säljer du en andel av en fastighet. Få ordning på värde, lån och avtal så processen blir smidig.

1. Värdering och pris på andelen
   Ta fram ett rimligt marknadsvärde och sätt pris på andelen, till exempel 50 procent. Det underlättar bank, avtal och skatt.

2. Lån och bankens godkännande
   Ska din sambo ta över del av lån eller bli medlåntagare krävs ofta kreditprövning och bankens godkännande.

3. Köpehandling och lagfart
   Skriv köpehandling som följer JB 4:1. När din sambo köpt in sig måste hen söka lagfart för sin andel på Lantmäteriet. Annars syns hen inte som ägare i fastighetsregistret.

4. Samäganderättsavtal
   Skriv samäganderättsavtal om kostnader, renoveringar, utköp och försäljning. Skuldebrev är bra om någon av er lagt mer pengar på exempelvis kontantinsats.

Vad är stämpelskatt och när kan den bli aktuell?

Stämpelskatt kan tas ut när köparen söker lagfart, om överlåtelsen räknas som ett köp. Räkna gärna på din preliminära stämpelskatt via Lantmäteriet här!

Sälja del av bostadsrätt till sambo – steg för steg

Här följer ni BRL:s formkrav och föreningens rutiner. Rätt papper minskar risken för onödiga stopp längs vägen.

Håll koll på föreningens regler

Om du ska sälja andel i bostadsrätt är föreningens rutiner viktiga. Läs stadgar noga och fråga styrelsen/förvaltaren om delat ägande och vilka handlingar som krävs.

Överlåtelseavtal och medlemskap

Skriv avtal enligt BRL 6:4 med lägenhet, pris och underskrifter. Din sambo behöver troligen bli medlem. Om föreningen skulle säga nej till medlemskap kan överlåtelsen i praktiken inte genomföras och processen stoppas tills det är löst.

Registrera era andelar

Bestäm hur era ägarandelar ska se ut, till exempel 50/50 eller 70/30 och se till att de registreras korrekt hos föreningen.

Samboavtal och eventuella skuldebrev

Ett samboavtal kan styra om bostaden ska ingå i bodelning. Ett skuldebrev säkrar om ni satsat olika mycket.

Skatt när du säljer en andel

Skatt blir ofta aktuell även när du säljer “inom familjen”. Räkna gärna på det – innan ni skriver på något.

Så här kan det se ut: Säljer du 50 % och gör 100 000 kronor i vinst på den andelen kan skatten bli cirka 22 000 kronor.

När behöver du betala skatt?

Du kan behöva betala skatt när du säljer en del av bostaden, eftersom det räknas som en försäljning. Då tittar man på om du sålt med vinst eller förlust på den andel du säljer.

Tänk på! Även om ni kallar det gåva kan det i praktiken räknas som köp om din sambo betalar något eller tar över lån.

Hur mycket skatt ska jag räkna med?

Här är en vanlig tumregel omkring 22 procent av vinsten vid privatbostad. Det deklareras på bilaga K5 om hus eller K6 om bostadsrätt.

Går det att slippa skatt?

Javisst. Skatten kan bli 0 – om du inte gör vinst. En gåva kan också vara skattefri, men om din sambo tar över lån eller betalar något kan det ändå räknas som ett köp – även om ni kallar det gåva. Då kan skatt bli aktuell nu eller senare. I vissa fall kan du få uppskov om du köper en ny bostad, så kolla villkoren i förväg.

Vad händer om vi separerar?

Det är här många par går vilse. Saker som ägande, insats och bodelning kan ge olika resultat utan avtal.

Vad säger Sambolagen?

Enligt Sambolagen 3–8 §§ kan bostad som köpts för gemensamt boende bli samboegendom. Vid bodelning kan den i grunden då delas lika – trots att ni betalat olika.

Så skyddar ni er båda 

• Samboavtal: Styr om bostaden ska ingå i bodelning.
• Samäganderättsavtal: Reglerar ekonomi, utköp och försäljning.
• Skuldebrev: Förtydligar om någon av er betalat mer.

Vill du göra det rätt från start?

Börja med rätt värde och en tydlig plan. Jämför mäklare via MäklarOfferter och få offerter som passar er situation.