-
Taxeringsvärdet kan vara en tydlig gräns: Säljer du under kan Skatteverket se affären som gåva vilket kan påverka både skatt och avgifter.
-
Marknadsvärdet är din verklighetscheck: Säljer du långt under kan det se ut som att du “ger bort” värde, särskilt till närstående. Du får koll på skillnaden mot taxeringsvärde.
-
Tumregler + räkneexempel: Snabb genomgång av försäljning vs gåva, 85 %-regeln och ett exempel som hjälper dig sätta ett tryggt pris.
Säljer du hus under taxeringsvärdet kan det få större följder än du tror och påverka både skatt och lagfartskostnader. Marknadsvärdet spelar också roll, eftersom det visar vad din fastighet normalt skulle kunna säljas för på öppna marknaden. Här får du en snabb genomgång av vad som gäller så att du kan sätta rätt pris.
Vad säger Skatteverket om att sälja under taxeringsvärdet?
Jodå, det kan du. Skatteverket kan däremot bedöma överlåtelsen som en gåva, alltså inte en vanlig försäljning. Särskilt om affären rör närstående. Det påverkar i sin tur om du beskattas nu och kan också påverka mottagarens framtida skatt, liksom kostnader kring lagfart. Och så marknadsvärdet som också är relevant.
Då kan det räknas som gåva
Det vanligaste är att du säljer billigt till en närstående och vill hjälpa köparen ekonomiskt. Gäller det hus/fastighet kan ett pris under taxeringsvärdet göra att affären kan räknas som en gåva.
Därför är taxeringsvärdet så viktigt
Taxeringsvärdet används ofta som en praktisk “gräns” i Skatteverkets bedömning för fastigheter. Därför spelar det stor roll om ersättningen hamnar under eller på/över taxeringsvärdet.
Marknadsvärde och taxeringsvärde – vad är vad?
Marknadsvärde
Troligt försäljningspris på öppna marknaden.
Taxeringsvärde
Skatteverkets beräknade värde på en fastighet för taxering. Alltså inte ett faktiskt pris.
Enkel tumregel
Taxeringsvärde ≈ 75 procent av marknadsvärdet, men tänk på att det kan variera.
Så kan det se ut
Om marknadsvärdet ligger på 2 000 000 kronor landar taxeringsvärdet på omkring 1 500 000 kronor.
Sälja hus under marknadsvärde – vad betyder det?
Det betyder att du säljer för mindre än vad huset normalt kan säljas för på öppna marknaden.
Säljer du långt under, särskilt till en närstående, kan det se ut som att du ger bort en del av värdet. Därför är det smart att först ta reda på ett rimligt marknadsvärde.
Säljer du istället en bostadsrätt under marknadsvärde används som regel delningsprincipen, där en del kan ses som gåva och resten som försäljning.
Skatteverket: Huvudsaklighetsprincipen
Om en bostadsaffär är en blandning av köp och gåva används ofta huvudsaklighetsprincipen för hus/fastighet. Det betyder att Skatteverket gör en helhetsbedömning där överlåtelsen antingen är en försäljning eller en gåva.
Om priset är på eller över taxeringsvärdet?
Här brukar överlåtelsen skattemässigt behandlas som en vanlig försäljning. Då räknar du på vinst eller förlust som vanligt.
När priset hamnar under taxeringsvärdet
Vill du gynna köparen kan affären i det här fallet ses som en gåva. Då blir det oftast ingen vinstskatt direkt.
Vad menas med “gåvoavsikt”?
Att du vill hjälpa den som tar över bostaden ekonomiskt – inte bara göra en vanlig affär.
Och så skatten: Vad blir konsekvensen?
Om det räknas som försäljning
Då deklarerar du som vid en vanlig bostadsförsäljning: Försäljningspris minus omkostnader. Det kan bli vinstskatt – eller förlust.
Om det räknas som gåva
Vid gåva blir det oftast ingen vinstskatt direkt. Men den som får bostaden tar ofta över ditt inköpspris, och kan därför få mer skatt att betala när bostaden säljs senare.
Underpris och avdrag – tänk på det här
Säljer du billigt till en närstående kan förlustavdraget bli begränsat. Vid större belopp eller krångliga upplägg kan det vara värt att ta hjälp.
Lagfart, stämpelskatt och en bra tumregel
Även om ni kallar det gåva kan kostnader ändå uppstå vid lagfart, alltså den handling som visar vem ägaren till en fastighet är.
Därför ska du alltid räkna på helheten. Särskilt om lån tas över. Här kan den så kallade 85 %-regeln vara till hjälp:
Om ersättningen är under 85 procent av taxeringsvärdet brukar stämpelskatt inte tas ut. Är den 85 procent eller mer kan stämpelskatt bli aktuell.
Räkneexempel: Sälja hus under taxeringsvärdet
- Marknadsvärde: 2 000 000 kronor
- Taxeringsvärde: 1 500 000 kronor
Säljs för: 1 400 000 kronor till närstående
Gåva eller försäljning?
Utifrån exemplet ovan, där 1 400 000 kronor är under taxeringsvärdet, kan det bedömas som en gåva. Då blir det oftast ingen vinstskatt nu, men köparen kan få mer skatt att betala när huset säljs senare.
Om köparen tar över lån påverkar det både bedömningen och kostnaderna för lagfart.
Maximera priset
Du har nu en bättre förståelse för varför det är bra att ha koll på marknadsvärdet om du vill sälja billigt.
Via MäklarOfferter kan du jämföra flera mäklare och få offerter så du sätter ett pris som passar din plan, oavsett om du vill sälja snabbt eller få ut mer.
Svårt att bestämma dig?
Här är fördelen att du kan få flera värderingar för att se vad som är ett rimligt pris och hur långt under marknaden du i så fall hamnar.
Den rätta mäklaren för dig kan sedan hjälpa dig välja strategi: Snabb affär, diskret försäljning eller bred marknadsföring.
