-
Ett skambud är ett bud som upplevs som orimligt lågt när du säljer din bostad. Någon fast procentgräns finns inte. Utgå därför från bostadens värde och aktuella slutpriser när du bedömer budet.
-
Du som säljare avgör hur du vill gå vidare. Tacka nej, avvakta fler spekulanter eller lämna ett motbud för att pröva köparens betalningsvilja.
-
Flera låga bud kan vara en marknadssignal. Om köparintresset är svagt kan du och mäklaren behöva se över utgångspriset och försäljningsstrategin.
Du har haft visning och väntar på att budgivningen ska dra i gång. Så ringer mäklaren. En spekulant vill köpa din bostad och bjuder 300 000 kronor under utgångspriset. Är det ett skambud? Men framför allt, vad gör du nu? Här tittar vi på hur du bedömer ett bud, när det kan vara läge att förhandla och vilken roll mäklaren har.
Har du mottagit ett skambud? Det kan å ena sidan kännas som en kalldusch, men samtidigt leda till en förhandling.
Här är det därför klokt att be mäklaren undersöka om köparen är beredd att höja sitt bud. Jämför även med aktuella slutpriser för att lättare avgöra om du ska ge ett motbud, alltså föreslå ett högre pris, avvakta eller tacka nej.
Kom också ihåg att det alltid är du som säljare som bestämmer vem som får köpa bostaden och till vilket pris, vilket Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, betonar.
Vad räknas som skambud på en bostad?
Ett skambud är ett bud som känns orimligt lågt i förhållande till bostadens värde. Exakt var gränsen för ett skambud varierar med omständigheterna, både när du säljer hus och bostadsrätt. Med det sagt kan ett skambud ge dig en fingervisning om vad spekulanterna faktiskt är beredda att betala.
Det är heller inte givet att ett bud långt under utgångspriset är så dåligt som det först verkar, eftersom bostadens läge, storlek och skick också spelar in. Så även bostäder som påminner om din och vad de sålts för, liksom hur köparintresset ser ut. När mäklaren bedömer marknadsvärdet på din bostad finns det alltså flera aspekter att ta hänsyn till.
Här är det därför bra om mäklaren jämför budet med aktuella slutpriser i närområdet. Som säljare kan du även följa den lokala prisutvecklingen via Svensk Mäklarstatistik.
Varför lägger köpare skambud?
Vi har redan konstaterat vad ett eventuellt skambud väcker hos dig som säljare. Så vad får egentligen en köpare att lägga ett så lågt bud? Här är det enkla svaret att skälen kan vara flera.
Kanske vill en spekulant undersöka om det går att göra en bra affär genom att testa ditt förhandlingsutrymme, eller har köparen bara räknat på och lagt det bud som den egna budgeten tillåter?
Ett skambud kan även ha en koppling till bostadens skick eller drift. Sitter du till exempel på en bostad med renoveringsbehov eller höga driftkostnader kan det spela in. Dras din bostadsrättsförening med tunga lån, är det också relevant för köparen, eftersom skuldsättningen kan påverka framtida månadsavgifter, vilket FMI understryker.
Har din bostad legat ute till försäljning en längre tid kan spekulanten även anta att du är mer villig att förhandla.
Som du märker kan ett lågt bud alltså bygga på mer än en orsak. Just därför är det bra om mäklaren tar reda på om köparen försöker pruta, har nått sin ekonomiska smärtgräns eller reagerat på något särskilt med din bostad.
Svara, avvakta eller ge motbud?
Så vad gör du när budet väl ligger på bordet? Här beror mycket på var i försäljningsprocessen du befinner dig, om fler spekulanter är intresserade och vilket pris du själv kan tänka dig att acceptera.
Givet svaret på de frågorna kan du, som vi tidigare nämnt, välja att tacka nej, avvakta eller försöka förhandla upp budet.
Men när passar vilket alternativ bäst? I den här tabellen ser du några vanliga situationer och hur du tillsammans med din mäklare kan resonera.
| Situation | Möjligt nästa steg |
|---|---|
| Ett mycket lågt bud kommer direkt efter första visningen och fler spekulanter är intresserade. | Avvakta. Låt mäklaren följa upp övriga spekulanter innan du bestämmer dig. |
| Budet ligger under utgångspriset, men köparen verkar seriös och visar stort intresse. | Ge ett motbud. Pröva om köparen kan närma sig din prisnivå. |
| Budet ligger långt under vad bostaden bedöms vara värd och köparen vill inte förhandla. | Tacka nej. Be mäklaren återkomma om köparen ändrar sig. |
| Bostaden har legat ute länge. Nu erbjuder flera spekulanter ungefär samma låga pris. | Se över strategin. Jämför aktuella slutpriser. Diskutera prisnivån med din mäklare. |
Sofia ska sälja sin trea och har tillsammans med mäklaren satt utgångspriset till 3,4 miljoner kronor. Efter visningen kommer ett bud på 3,1 miljoner.
Sofia tycker att budet är för lågt och vill först tacka nej. Mäklaren berättar däremot att köparen är intresserad av lägenheten och kan tänka sig att diskutera priset.
De går igenom liknande försäljningar i området och kommer fram till att det finns skäl att pröva en högre nivå. Sofia väljer därför att lämna ett motbud på 3,3 miljoner kronor.
Köparen återkommer med 3,2 miljoner och kan dessutom erbjuda ett tillträdesdatum som passar Sofia.
Nu har hon ett konkret alternativ att ta ställning till där hon antingen kan fortsätta förhandla, acceptera nivån eller avvakta andra spekulanter.
Poängen är att det första låga budet blev början på en förhandling, snarare än slutet på affären.
Är ett motbud bindande?
Tycker du att köparens bud är för lågt? Då kan du lämna ett motbud, där du föreslår ett pris som du själv kan tänka dig att sälja för. Precis som i exemplet med Sofia kan du även passa på att diskutera andra villkor, som till exempel ett tillträdesdatum som passar dig bättre.
Det fina är alltså att du har utrymme att förhandla. Bra att veta är samtidigt att varken köparens bud eller ditt motbud är bindande, även om de lämnas skriftligt. Affären blir bindande först när båda parter skrivit under ett köpekontrakt.
Tänk även på att en köpare både kan ändra sig och dra tillbaka sitt bud under en budgivning ända fram till kontraktsskrivningen. Det gör det viktigt att hålla förhandlingen levande och med mäklarens hjälp föra diskussionen framåt.
När är ett lågt bud en signal om marknadsvärdet?
Ett enstaka skambud säger inte nödvändigtvis något om marknaden. Kommer flera spekulanter in med bud inom det lägre prisspannet kan det däremot finnas skäl att ta reda på var intresset tar stopp.
Är det glest på visningarna kan utgångspriset eller marknadsföringen behöva ses över. Kommer många på visning men få vill lägga bud? Då behöver ni titta på vad som gör köparna tveksamma.
Har bostaden varit svår att sälja under en längre tid kan istället en ny värdering hjälpa dig att avgöra om prisförväntningarna är rimliga.
Så snart du och mäklaren förstår varför buden uteblir eller hamnar lågt blir det lättare att avgöra vad som behöver förändras för att få fart på försäljningen.
Fortsätter buden ändå att ligga långt under dina förväntningar? Då kan det vara värdefullt att vidga perspektivet. Med MäklarOfferter kan du jämföra flera lokala mäklare och få nya infallsvinklar kring bostadens värde, köparintresset och hur du bäst förhandlar om priset.
Mäklarens roll när du får ett skambud
En erfaren mäklare kan göra stor skillnad när ett lågt bud kommer in. Rör det sig kanske bara om ett försiktigt öppningsbud, eller har köparen nått sin smärtgräns? Genom att undersöka intresset bakom budet och följa upp andra spekulanter kan mäklaren hjälpa dig att se vilka möjligheter som finns att förhandla.
Minst lika viktigt är att kunna resonera kring vad som händer om du tackar nej. Finns det andra intresserade köpare? Hur realistiskt är ett högre pris? Och vad innebär det för dig om försäljningen drar ut på tiden? Med svar på de frågorna blir det lättare att fatta ett beslut som hjälper din situation.
Måste mäklaren redovisa skambud?
Enligt FMI är mäklaren skyldig att vidarebefordra alla bud fram till dess att köpekontraktet är undertecknat. Det innebär i praktiken att även ett bud som ligger långt under utgångspriset ska nå fram till dig som säljer, oavsett om det är ett skambud eller ett bud med särskilda villkor. Det är ju trots allt du som ska få möjlighet att avgöra om budet är värt att gå vidare med.
För att du ska kunna se hur budgivningen har gått till ska mäklaren även föra en budgivningslista, vilket följer av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen.
Budgivningslistan ska innehålla budgivarens namn, kontaktuppgifter, budbelopp, tidpunkter och eventuella villkor. Som säljare får du listan när mäklarens uppdrag avslutas, vilket normalt är vid tillträdet. På så sätt kan du även i efterhand se vilka bud som kom in under försäljningen.
Checklista – innan du tackar nej till ett skambud
Som den här artikeln visat kan ett skambud bli startskottet för en förhandling. Innan du avfärdar budet finns det därför anledning att först besvara följande frågor:
- Hur står sig budet mot aktuella slutpriser? Jämför gärna med bostäder som liknar din i ditt bostadsområde.
- Hur många andra spekulanter finns kvar? Ta reda på om fler överväger att lägga bud eller vill komma på en ny visning.
- Varför erbjuder köparen just den summan? Be mäklaren undersöka om det finns särskilda invändningar mot priset eller bostaden.
- Finns det utrymme för ett motbud? En seriös köpare kan vara beredd att höja sitt första erbjudande.
- Hur påverkas du om försäljningen drar ut på tiden? Väg in dina boendekostnader, eventuellt nästa bostadsköp och hur länge du kan avvakta.
- Har köparen villkor som påverkar affären? Tillträdesdatum, finansiering och eventuella förbehåll kan vara viktiga tillsammans med priset.
