Likvidavräkning när du säljer bostad

Med tillträdesdagen i antågande återstår en viktig fråga: Hur ser den ekonomiska slutuppgörelsen ut för dig som säljer? Likvidavräkningen ger svaret. Här tittar vi på hur du läser den, vad du behöver kontrollera och hur pengarna fördelas innan bostadsaffären är helt klar.

Under tillträdesdagen är det många belopp som ska hamna rätt och det är här likvidavräkningen kommer in. Den samlar betalningarna i bostadsaffären och visar hur pengarna ska fördelas när du lämnar över bostaden.

Likvidavräkningen blir ett kvitto på den ekonomiska slutuppgörelsen. Här framgår alltså vad köparen redan betalat, vad som återstår och vilka avdrag som görs innan pengarna når ditt bankkonto.

Så fungerar likvidavräkningen vid tillträdet

Utgångspunkten här är köpeskillingen, det vill säga priset som du och köparen kommit överens om för bostaden. En del av den summan har köparen vanligtvis redan betalat som handpenning. Resten ska betalas i samband med tillträdet. Det kan förenklat se ut så här:

Köpeskilling
− Redan betald handpenning
± Avgifter och andra regleringar
= Återstående betalning på tillträdet

Har du bolån kvar på bostaden ska även de lösas. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, skickar mäklaren den undertecknade likvidavräkningen till köparens bank, som kontaktar din bank och kontrollerar vilka lån som finns kvar. Köparens bank för sedan över pengarna, lånen löses och det som blir över går till dig.

Det är därför bra att skilja på tre belopp:

• Köpeskillingen – Hela priset som du och köparen har kommit överens om för bostaden.

• Slutbetalningen – Den summa som återstår för köparen att betala på tillträdesdagen.

• Beloppet som når ditt konto – Det som återstår när bland annat dina lån har lösts.

De tre beloppen bygger i sin tur på det som ni redan enats om i köpekontraktet, där bland annat pris, handpenning och tillträdesdag framgår. Likvidavräkningen blir den samlade ekonomiska avstämningen.

När görs likvidavräkningen?

Som vi tidigare varit inne på hör likvidavräkningen samman med tillträdet. Det är då du och köparen går igenom den ekonomiska slutuppgörelsen och skriver under avräkningen innan betalningarna genomförs. Enligt FMI skickas den undertecknade likvidavräkningen därefter till köparens bank som underlag för överföringarna.

Här blir mäklarens roll att hålla ihop affären. Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren också hjälpa köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, såvida ni inte har bestämt något annat. Exakt hur själva tillträdet går till kan däremot variera något mellan olika affärer och banker.

Det här brukar finnas med i likvidavräkningen

De tre beloppen vi nämner ovan ger dig helhetsbilden. När du sedan läser själva likvidavräkningen kommer du stöta på flera enskilda poster som tillsammans förklarar hur slutresultatet har räknats fram.

Se var mäklararvodet har räknats av

En liten rad i avräkningen kan göra stor skillnad. Har mäklararvodet redan tagits ur handpenningen ska det förstås inte dras en gång till från slutbetalningen.

Just det felet ledde under 2025 till att en mäklare fick en varning, vilket framgår av FMI:s beslut 25-0224.

Här är det därför viktigt att underlaget är korrekt och tydligt visar var i avräkningen mäklararvodet ligger och om det betalats.

Vad händer med handpenningen?

Som exemplet Anna visat är handpenningen redan en del av det pris köparen ska betala för bostaden. När slutbetalningen räknas fram behöver den därför tas med.

Hur handpenningen hanteras fram till tillträdet kan se olika ut. I vissa affärer betalas den vidare till dig som säljare. Är köpet fortfarande beroende av att ett visst villkor uppfylls brukar man tala om ett svävarvillkor. Det kan till exempel vara att köparen ska få sin finansiering godkänd eller att en besiktning först ska genomföras.

I dessa fall kan handpenningen behöva hållas av mäklaren på ett separat konto, även kallat ett klientmedelskonto. Det förutsätter enligt FMI en skriftlig överenskommelse om deposition. Pengarna förvaras då åtskilda från mäklarens egna medel tills de kan betalas ut.

Så löses ditt bolån på tillträdet

Som vi redan sett löses bolånen i samband med den ekonomiska uppgörelsen. Inför tillträdet är det därför bra att veta om dina lån medför någon extra kostnad när de löses.

Har du bolån kvar?

Har du exempelvis ett lån med bunden ränta kan ränteskillnadsersättning bli aktuell om lånet löses i förtid. Enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå beror reglerna och beräkningen bland annat på när räntan bands.

För dig som ska sälja bostad med bundet lån blir det därför extra viktigt att stämma av med banken i god tid vad som gäller för just dina lån och vilken summa som behöver lösas.

Likvidavräkning för bostadsrätt och fastighet – skillnader?

När du säljer hus, alltså en fastighet, eller bostadsrätt är grundprincipen densamma – köpeskillingen, tidigare betalningar och återstående belopp ska stämmas av. Posterna som behöver finnas med kan däremot skilja sig mellan de två bostadsformerna.

Bostadsrätt – kontrollera månadsavgiften

Om du redan betalat bostadsrättsföreningens månadsavgift för en period där köparen tar över bostaden kan en del av den avgiften behöva regleras mellan er.

Att det här är viktigt framgår av ett beslut från FMI. Här blev likvidavräkningen fel eftersom föreningen hade ändrat månadsavgiften mellan försäljningen och tillträdet.

Med anledning av detta konstaterar FMI att det ingår i mäklarens skyldigheter att upprätta en korrekt likvidavräkning. För att kunna göra det behöver mäklaren samtidigt ha tillgång till aktuella och korrekta uppgifter.

Fastighet – fastighetsavgiften kan fördelas

En viktig detalj att känna till när du säljer en villa eller annan fastighet är vem som står för årets fastighetsavgift. Den som äger fastigheten den 1 januari är enligt Skatteverket den som betalar fastighetsavgiften eller fastighetsskatten för hela året. Det gäller även om bostaden säljs och får en ny ägare senare under året.

Säg till exempel att du äger huset den 1 januari, men köparen tar över den 1 september. Mot Skatteverket är det fortfarande du som står för hela årets avgift.

Med det sagt kan du och köparen komma överens om att fördela kostnaden utifrån hur länge var och en har haft bostaden under året. Enligt Skatteverket är det vanligt att den fördelningen görs direkt i likvidavräkningen.

Vad gör mäklaren och bankerna på tillträdet?

När tillträdesdagen kommer ska det som står i handlingarna också bli verkliga betalningar. Då har mäklaren och bankerna olika roller.

Mäklaren: Håller ihop tillträdet, går igenom handlingarna med dig och köparen och ser till att underlagen för den ekonomiska uppgörelsen finns på plats. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren också verka för att köpare och säljare kommer överens om sådant som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Köparens bank: Använder likvidavräkningen som underlag för betalningarna och kontaktar din bank om bolån behöver lösas.

Din bank: Tar emot den del av betalningen som ska användas till lånen. När de är lösta kan resterande pengar föras vidare till ditt konto.

När betalningarna är bekräftade och handlingarna klara kan tillträdet avslutas och bostaden lämnas över.

Checklista innan du skriver under likvidavräkningen

Innan du skriver under är det bra att tillsammans med mäklaren ta en sista titt på siffrorna. 

• Stämmer köpeskillingen med priset i kontraktet?

• Är den redan betalda handpenningen korrekt avräknad?

• Framgår vilka bolån som ska lösas?

• Har du bunden ränta – finns eventuell ränteskillnadsersättning med i bankens beräkning?

• Behöver månadsavgift eller fastighetsavgift fördelas mellan dig och köparen?

• Framgår hur mäklararvodet har hanterats och om det redan har betalats?

• Stämmer beloppet som ska föras över till ditt konto med din bild av affären?

Om du redan har hittat köparen

En likvidavräkning blir också aktuell när du redan har hittat en köpare och behöver hjälp med själva överlåtelsen. Då kan mäklaren kliva in i affärens slutskede genom ett skrivuppdrag och hjälpa till med avtal, handlingar och tillträde.

Mäklaren knyter ihop försäljningen

Som den här artikeln visat kommer likvidavräkningen in sent i processen och knyter ihop affären. Då är det viktigt att uppgifterna stämmer och att bank, handlingar och betalningar hänger ihop.

När du väljer mäklare är det därför klokt att lägga lite tid på att hitta någon som är van att samordna hela slutskedet. Har du redan hittat en köpare kan ett skrivuppdrag även vara ett alternativ.

Med MäklarOfferter kan du jämföra mäklare och höra hur olika mäklare arbetar med kontrakt, bankkontakt och tillträde – innan du väljer vem som ska sköta din försäljning.