- Besiktning är inget lagkrav när du säljer hus. Den kan däremot vara värdefull. Särskilt i äldre hus, eller om du som säljare inte har full koll på husets historik.
- En överlåtelsebesiktning omfattar husets synliga delar, men inte allt. Besiktningsmannen går igenom till exempel tak, fasad, vind, källare och våtrum, medan el, VVS, ventilation och radon ofta kontrolleras separat.
- Besiktningen kan göra försäljningen tydligare, men tar inte bort allt ansvar. Köparen har fortfarande undersökningsplikt, säljaren kan fortfarande bli ansvarig för dolda fel.
Ska du sälja hus? Då är en av de vanligaste frågorna om du måste göra en besiktning innan försäljningen. Det enkla svaret är faktiskt nej – det är inget lagkrav. Utan besiktning kan det däremot bli svårare att redovisa husets skick. Här tittar vi närmare på vad en överlåtelsebesiktning är, vad som ingår och inte, vad som gäller för dolda fel och undersökningsplikt och hur du väljer besiktningsman.
Du måste alltså inte besiktiga huset för att få sälja det. Samtidigt kan ett tydligt underlag om husets skick förebygga diskussioner om fel i efterhand. Det kan även göra en husförsäljning smidigare för både säljare och köpare, vilket Konsumentverket lyfter fram i sina rekommendationer.
För att göra begreppen tydliga från början reder vi först ut några av de vanligaste termerna du bör känna till inför en besiktning.
- Överlåtelsebesiktning: En genomgång av husets synliga och tillgängliga delar inför köp eller försäljning där en besiktningsman noterar risker, brister och sådant som kan behöva undersökas vidare.
- Undersökningsplikt: Köparen ansvarar för att undersöka huset noggrant. Fel som borde ha upptäckts kan köparen normalt inte kräva ersättning för i efterhand.
- Dolda fel: Fel som fanns vid köpet men som inte gick att upptäcka trots en noggrann undersökning. Då kan säljaren i vissa fall bli ansvarig.
- Besiktningsprotokoll / besiktningsutlåtande: Dokumentet där besiktningsmannen sammanfattar iakttagelser, risker och rekommendationer.
Kan man sälja hus utan besiktning?
Utan något krav på besiktning vid husförsäljning kan man fråga sig om det ändå går att sälja huset. Svaret är ja – men det utesluter inte riskerna.
Köparen har fortfarande undersökningsplikt. Skulle det en bit in i försäljningsprocessen uppstå frågor om fel kan avsaknaden av en tydlig besiktning göra läget mer osäkert för båda parter.
Den här artikeln handlar främst om hus. Vid försäljning av bostadsrätt ser reglerna delvis annorlunda ut. Köparen bör fortfarande undersöka bostaden noggrant och även kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi. Läs mer i vår artikel om undersökningsplikt och upplysningsplikt för bostadsrätt!
Därför väljer många säljare att besiktiga ändå
För många säljare är besiktningen ett sätt att få bättre kontroll över husets skick innan försäljningen startar. Det gäller särskilt äldre hus, hus med källare, krypgrund eller äldre våtrum, eller om du som säljare inte har hela bilden av husets bakgrund
En besiktning kan också vara värdefull när du vill minska osäkerheten inför visningen och vara tydlig mot spekulanter redan från start.
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en visuell genomgång av huset där en besiktningsman tittar på sådant som är synligt och åtkomligt. Hit hör till exempel grund, fasad, tak, våtrum, vind, källare och andra byggnadsdelar.
Målet är inte att garantera husets skick. Snarare att upptäcka synliga fel, tecken på skador och riskkonstruktioner.
Detta ingår vanligtvis i en överlåtelsebesiktning
Vad som normalt ingår är:
- Kontroll av husets tillgängliga delar.
- Bedömning av synliga brister, skador och slitage.
- Noteringar om risker och potentiell risker.
- Ett besiktningsprotokoll som sedan kan användas som underlag i försäljningen.
Det här kontrolleras ofta separat
Det är också viktigt att känna till vad som normalt inte ingår, om det inte avtalats särskilt:
- El
- Vatten och avlopp
- Värmepanna
- Skorsten
- Eldstäder
- Vitvaror
- Ventilation
- Radon
Det kan därför behövas separata kontroller beroende på husets skick och ålder.
När utförs besiktning vid husförsäljning?
Besiktningen görs som regel innan huset läggs ut till försäljning eller inför visning.
Då har du som säljare bättre koll på husets skick från start och kan vara transparent mot spekulanter kring eventuella brister eller risker.
I vissa fall kan besiktningen ske senare i processen, till exempel efter budgivning. Det förekommer också att köparen vill göra en egen besiktning.
Skillnaden mellan säljarbesiktning och köparens besiktning
En säljarbesiktning tas ofta fram som underlag inför försäljningen. Köparen har ändå kvar sin undersökningsplikt och kan vilja gå vidare med en egen besiktning.
En tidigare besiktning är alltså värdefull, men ersätter inte alltid köparens egen bedömning.
Vem utför besiktningen?
Besiktningen görs av en sakkunnig besiktningsman. Som säljare gör du klokt i att välja en person med tydlig utbildning och erfarenhet av överlåtelsebesiktningar av småhus.
Så väljer du rätt besiktningsman
Jämför med fördel flera alternativ och kontrollera:
- Erfarenhet av småhus och överlåtelsebesiktning.
- Tydligt uppdragsavtal.
- Vad som ingår och inte ingår.
- Ansvarsförsäkring.
- Hur protokollet är upplagt och hur tydligt det är skrivet.
Besiktningsprotokoll, undersökningsplikt och dolda fel – så hänger det ihop
En besiktning tar inte bort säljarens ansvar, men kan göra det tydligare vad som varit känt, synligt eller förväntat.
Vad visar ett besiktningsprotokoll?
Ett besiktningsprotokoll visar vad besiktningsmannen har sett vid genomgången och vilka risker eller brister som har noterats. Det kan användas som underlag i försäljningen, till exempel när säljaren och mäklaren ska beskriva husets skick.
Protokollet brukar också delas med spekulanter för att ge en tydligare bild av sådant som redan är känt. Det är däremot ingen garanti för att huset saknar fel.
Köparens undersökningsplikt och dolda fel
Köparen kan inte klaga på fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Samtidigt kan säljaren fortfarande bli ansvarig för verkliga dolda fel som fanns vid köpet men inte gick att upptäcka.
Minskar en besiktning risken för tvist?
Besiktningen tar inte bort alla risker, men skapar garanterat bättre ordning och tydligare ansvarsfördelning i en bostadsaffär.
Vad kostar en besiktning vid husförsäljning?
Priset på en besiktning när du säljer hus varierar beroende på husets storlek, skick, läge och vad som ingår i uppdraget, men kan enligt Anticimex landa på närmare 10 000 kronor.
Är besiktningen avdragsgill?
Är besiktningen direkt kopplad till försäljningen av en privatbostad kan kostnaden enligt Skatteverket räknas som en försäljningsutgift vid vinstberäkningen och en kostnad du kan dra av.
Spara därför alltid kvitton och övriga underlag som kan kopplas till besiktningen.
Checklista – besiktning vid försäljning av hus
- Ta ställning till om du vill göra en överlåtelsebesiktning före försäljningen.
- Välj en besiktningsman med rätt kompetens.
- Be om tydlig information om vad som ingår och inte ingår.
- Läs igenom besiktningsprotokollet noggrant.
- Var öppen med kända fel och brister.
- Spara kvitto och underlag till deklarationen.
- Använd besiktningen som stöd när du pratar med mäklare och köpare.
Är det värt att besiktiga innan du säljer huset?
Vi har nu sett att du inte måste göra en besiktning när du säljer hus, men också att det ofta finns goda skäl att göra det.
En kunnig mäklare kan hjälpa dig att avgöra om det är läge att besiktiga före försäljningen, förklara hur besiktningsprotokollet kan användas i marknadsföringen och guida dig i hur information om husets skick bör presenteras.
Med den vetskapen kan du lättare ta ställning till vad som passar dig och planera försäljningen på rätt sätt redan från början.
Jämför du dessutom flera mäklare innan du bestämmer dig ökar dina chanser att få högsta möjliga slutpris.
Letar du efter bästa mäklaren? MäklarOfferter hjälper årligen tusentals bostadssäljare att gratis jämföra och hitta rätt mäklare.
