Sälja huset till ditt barn: Så undviker du gåvofällan

Att sälja huset till sitt barn låter enkelt, men är fortfarande en riktig bostadsaffär. Kanske är det just därför många går i gåvofällan, vilket kan tära på både ekonomin och relationerna. I den här guiden får du en enkel plan för rätt pris, upplägg och papper så att allt blir rätt –oavsett om du ska sälja till familjemedlem, släkting eller annan närstående.

Gör rätt från början – snabb checklista

1. Sätt pris och bestäm upplägg. 
2. Skriv rätt avtal enligt Jordabalken för hus och Bostadsrättslagen för bostadsrätt.
3. Vid gåvodel: Skriv ett gåvobrev där du anger om det rör sig om ett förskott på arv.
4. Sök lagfart och kontakta din BRF.
5. Samla in tydligt underlag. 

Vanliga fallgropar när du säljer hus till barn eller familjemedlem

Att sälja ett hus eller en bostadsrätt till barn, släkting eller bekant behöver inte vara svårt. Ett “för snällt” pris kan dock göra att affären delvis ses som gåva, medan ett slarvigt avtal kan ställa till det vid lagfarten. 

Tänk på! Regler kan variera beroende på om försäljningen gäller hus/fastighet eller bostadsrätt och på hur pris och lån hanteras. Är du det minsta osäker är det smart att ta hjälp. 

Kan jag sälja huset till mitt barn eller annan närstående?

Det korta svaret är ja. Du får sälja till vem du vill och till vilket pris du vill.

Kan jag sälja mitt hus till ett av mina barn?

Ska du sälja till ett av dina barn behöver två saker verkligen bli rätt:

1. Formkraven i avtalet: När du säljer ett hus måste avtalet följa Jordabalken JB 4:1. Avtalet ska vara skriftligt, underskrivet av båda och tydligt ange pris och att huset överlåts. Annars kan köpet bli ogiltigt.
2. Hur överlåtelsen räknas skattemässigt: Om det rör sig om köp, gåva eller en blandning, så kallat “blandat fång” beror ofta på vem du säljer till och vilket pris ni sätter.

Sälja hus till bekant eller släkting – gäller samma regler?

Ska du sälja hus till en bekant är arvsfrågor oftast inte aktuella, men pris, avtal och lagfart måste fortfarande bli rätt.

Köp, gåva eller blandat fång – vad räknas det som?

När du säljer till ett barn eller annan närstående handlar det inte bara om vad ni kallar affären, utan hur den faktiskt ser ut.

Priset och villkoren avgör om överlåtelsen räknas som ett köp, en gåva eller en blandning. Det påverkar i sin tur vilka papper som behövs och vilka avgifter som kan bli aktuella.

När blir en billig försäljning en gåva?

Du säljer billigt för att hjälpa ditt barn. Då kan det räknas som gåva eller blandat fång. Enligt Skatteverket kan ett lågt pris göra att affären bedöms så, och att man ofta jämför med taxeringsvärdet.

Tänk även på Stämpelskattelagen, 5 §,  och den så kallade 85%-regeln: Även om ni kallar det en gåva kan det bli stämpelskatt om barnet betalar en större summa eller tar över lån – särskilt om ersättningen ligger nära taxeringsvärdet.

Taxeringsvärdet spelar roll 

Vid blandat fång tittar man enligt Skatteverket på taxeringsvärdet. Är ersättningen minst taxeringsvärdet ses det normalt som en försäljning. Finns gåvoavsikt kan det räknas som gåva.

Vanliga upplägg

Ren försäljning – marknadspris

Du säljer på “vanliga villkor” och priset motsvarar marknadsvärdet.

Delvis försäljning + gåvodel – blandat fång

Du tar betalt, men under nivån där det i praktiken finns en gåvodel.

Gåva 

Ger du bort hela eller delar av en fastighet krävs gåvobrev enligt Jordabalken, JB 4:29.

Steg för steg – så gör du när du säljer hus inom familjen

Steg 1: Bestäm upplägg och pris 

Här är nog det bästa rådet att sitta ned tillsammans. Har du flera barn gör du klokt i att tänka igenom hur du kan göra affären rättvis. 

Steg 2: Samla underlag

Samla in fakta kring taxeringsvärde, pantbrev/inteckningar, servitut och driftskostnader.

Säljer du en bostadsrätt: Titta på föreningens krav och medlemskap. 

Steg 3: Skriv avtal

Enligt Bostadsrättslagen, BRL 6:4, måste överlåtelsen vara skriftlig och signerad av båda parter. Avtalet ska även tydligt visa vilken lägenhet det gäller och vilket pris som avtalats vid köp.

Hus – Vad köpekontraktet måste innehålla

Säljer du fastighet eller hus till en släkting eller kompis behöver köpehandlingen vara skriftlig, undertecknad och enligt Jordabalken innehålla pris och överlåtelseförklaring. 

Bostadsrätt – Överlåtelseavtal och föreningens krav

Titta på föreningens stadgar och att köparen faktiskt kan bli medlem. Föreningen kan vilja ha särskilda uppgifter eller handlingar innan de godkänner överlåtelsen. 

Steg 4: Gåvobrev och villkor 

Här kan du ange vad som gäller, till exempel om det ska vara enskild egendom och om gåvan ska räknas som förskott på arv eller inte.

Steg 5: Lagfart eller BRF

Om ditt barn tar över huset ska hen enligt Jordabalken JB 20 kap söka lagfart på Lantmäteriet och skicka in köpehandling eller gåvobrev. Säljer du bostadsrätten behöver du ett klartecken från din BRF. 

Sälja hus till ett av flera barn – vad är smartast?

Om du vill sälja huset till ett av flera barn behöver det vara rättvist. Antingen säljer du till marknadspris, eller så kan en “rabatt” behöva kompenseras på något sätt.

När kan det bli förskott på arv vid en försäljning?

Säljer du billigt kan den delen ses som en gåva. En gåva till barn räknas ofta som förskott på arv enligt Ärvdabalken, ÄB 6:1, om du inte skriver annat.

Sälja huset till alla dina barn 

Om du vill sälja huset till dina barn gemensamt blir det ofta samägande. Då behöver ni tidigt vara överens om spelreglerna kring hur kostnader ska delas, vem som bestämmer vid renoveringar och vad som händer om någon vill sälja sin del. 

Så undviker du konflikt

Här är lösningen att vara extremt tydlig. Det viktigaste är att ni är öppna i familjen och att det ni bestämmer också skrivs ner i avtal eller gåvobrev.

När behöver jag objektbeskrivning?

Om en mäklare är med måste köparen enligt Fastighetsmäklarlagen, FML 18 §, få en objektsbeskrivning. För att minska risken för missförstånd bör den exempelvis ta upp fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, boarea, driftskostnader, inteckningar och servitut. 

Om du säljer utan mäklare 

Säljer du privat finns ingen “mäklarplikt”, men en tydlig sammanställning av bostaden och villkoren minimerar frågetecken och konflikter längre fram. 

Sälja utan mäklare – går det?

Javisst går det, men då behöver du förstå vad det innebär och själv ta ansvar för:

• Avtal och villkor – att allt är rätt skrivet.

• Pris – extra viktigt om det finns syskon.

• Underlag och papper – uppgifter om bostaden, lån och avgifter.

Då är det bäst att be om hjälp 

Enkelt är bekvämt. För att smidigt reda ut försäljningen och få en korrekt värdering väljer därför många säljare att ta hjälp. 

Trygg värdering och en säker process

Om du vill ha en säker process kan du ta in en mäklare som hjälper till med värdering, upplägg och dokumentation, även om det bara gäller pappersarbetet. 

Rätt mäklare – rätt pris

Om du vill sälja huset till ditt barn men samtidigt göra det rätt från början kan du jämföra flera mäklare och få förslag på upplägg, värdering och vilka dokument som bör ingå. Via MäklarOfferter kan du enkelt ta in flera offerter och välja den mäklare som passar dig och din familjesituation bäst.