Mäta boyta inför försäljning – så minskar du risken för fel

I bostadsrättsföreningens noteringar står det 74 kvadratmeter. Den gamla annonsen säger 76. När du själv mäter får du en helt annan siffra. Så vad ska egentligen anges i annonsen när du säljer din bostad? Här tittar vi på när det kan vara aktuellt med en ny mätning, vad som räknas som boarea och vad en felaktig uppgift kan innebära för din försäljning.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI ska bostadens storlek finnas med i objektsbeskrivningen, alltså den skriftliga sammanställning av bostadens viktigaste uppgifter som spekulanterna får inför köpet.

Har du redan en tillförlitlig uppgift om ytan finns det normalt ingen anledning för mäklaren att mäta om bostaden. Dyker det däremot upp frågetecken som rör boytan är det klokt att reda ut dem – innan annonsen publiceras.

Boyta, boarea och biarea – vad är skillnaden?

När vi till vardags pratar om boyta menar vi vanligtvis bostadens boarea, förkortad BOA. Med det sagt räknas inte all mätbar yta i en bostad automatiskt som boarea. Av det skälet utgår man vid en mätning från den svenska standarden SS 21054:2020, som enligt Svenska institutet för standarder, SIS, anger hur en byggnads area ska mätas och vilka ytor som räknas in. Till exempel boarea, BOA, och biarea, BIA. I den här tabellen ser du hur de olika måtten förenklat kan skiljas åt.

Som tabellen visar är byggnadsarea alltså något annat än boyta. Ett hus i flera våningar kan därför ha betydligt större boarea än byggnadsarea.

Vad räknas som boarea?

Med boarea avses i praktiken mer än den golvyta du själv kan mäta med ett måttband. Det här innebär enligt Skatteverket att ett småhus mäts från insidan av ytterväggarna. Du räknar alltså med den golvyta som finns innanför husets ytterväggar, även där det står innerväggar, fasta skåp eller en öppen spis.

När hela ytan är uppmätt är nästa steg att dela upp den i bo- och biarea. Exakt hur den ytan ska räknas beror i sin tur på var i huset den finns, men förenklat kan man säga att det mesta på ett vanligt våningsplan ovan mark räknas som boarea.

Ett källarplan räknas däremot som biarea. Det gäller även om utrymmet är inrett och används som exempelvis sovrum eller allrum. För souterrängplan kan en del räknas som boarea och en annan del som biarea.

Även takhöjden spelar in. Enligt Skatteverket räknas ytor med lägre takhöjd än 1,90 meter som regel inte alls, medan snedtak har särskilda mätregler. Det här är skälet till att två till synes lika stora ytor vid en mätning kan skilja sig åt.

När gamla uppgifter om boytan kan vara osäkra

En relevant detalj när du står inför en bostadsförsäljning är att äldre uppgifter om boyta inte alltid bygger på en aktuell mätning. Tvärtom kan bostadsarean i lägenhetsregistret ha hämtats från äldre handlingar eller fastighetstaxeringen, utan att någon ny mätning gjorts. Det här kan, enligt Lantmäteriet, göra att uppgiften inte möter dagens mätstandard.

Inför en försäljning blir det därför viktigt att veta vilket underlag boytan bygger på och när boytan senast mättes. Enligt FMI ska uppgiften om bostadens storlek i första hand komma från dig som säljer. En ny mätning kan därför vara relevant om:

• Olika handlingar visar olika antal kvadratmeter.

• Bostaden har byggts om eller byggts till.

• Vind, källare eller andra utrymmen har ändrat användning.

• Dina uppgifter bygger på en äldre mätning.

• Det är oklart hur boarea och biarea fördelats.

• Bostaden verkar vara mätt enligt äldre regler.

Så går en professionell areamätning till

Som exemplet med Kalle visar kan det, om situationen kräver det, göra stor skillnad att mäta bostaden på nytt. Enligt SIS kan du då vända dig till en utbildad areamätare.

Areamätaren går sedan igenom bostaden våningsplan för våningsplan och mäter ytorna invändigt. Därefter delas den mätbara ytan upp i boarea och biarea. Vid mätningen behöver då hänsyn bland annat tas till:

• Snedtak och takhöjd.

• Källare och souterrängplan.

• Trappor.

• Garage och andra biutrymmen.

• Väggar och andra delar som påverkar den mätbara ytan.

Efteråt får du ett skriftligt underlag med bostadens uppmätta boarea och biarea, som du och din mäklare kan använda inför både värdering och föreberedelser av objektsbeskrivningen.

Så kan en ny mätning påverka försäljningen

Som artikeln så här långt visat kan en ny mätning ge mäklaren ett nytt underlag inför värderingen, objektsbeskrivningen och marknadsföringen. Om skillnaden är stor kan det i vissa fall även ge ett annat utgångsläge.

Visar de nya mätvärdena på en större boarea kan det påverka hur bostaden värderas och jämförs med andra bostäder. Rör det sig istället om en mindre boarea ger det dig en möjlighet att rätta till uppgiften innan bostaden annonseras.

Bra att ha med sig här är dock att varje extra kvadratmeter inte automatiskt ger ett påslag på slutpriset. Läget, planlösningen, skicket och köparnas efterfrågan spelar också in.

Även om några extra kvadratmeter kan kännas som en vinst, bör ditt fokus som säljare således ligga på att uppgifterna är korrekta och att du har ett säkert underlag att sälja utifrån.

Så använder mäklaren uppgiften om boyta

Som vi tidigare varit inne på ska bostadens storlek alltid finnas med i objektsbeskrivningen. Vi har även kunnat konstatera att mäklaren i densamma kan utgå från den uppgift du lämnar, givet att det inte finns anledning att tro att den skulle vara felaktig.

I de fall det finns flera underlag som visar olika yta, ska mäklaren enligt FMI då redovisa samtliga av dessa areauppgifter i objektsbeskrivningen. Det ska också framgå var siffrorna kommer ifrån. Då kan det till exempel stå:

"76 kvm enligt uppmätning, 74 kvm enligt bostadsrättsföreningens uppgifter."

På så sätt ser köparen skillnaden och vilket underlag respektive uppgift bygger på.

Då kan fel boyta bli dyrt efter försäljningen

Kan verkligen några futtiga kvadratmeter påverka en hel bostadsaffär? Svaret är ja, och det av flera skäl.

Börjar vi med köparens perspektiv kan ytan ha stor betydelse för hur bostaden uppfattas, jämförs och värderas. Den kan även påverka priset man är beredd att betala.

Tittar vi istället på konsekvenserna om uppgiften visar sig vara fel kan det bli en betydligt dyrare historia. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI kan en köpare nämligen ha rätt till prisavdrag om säljaren har lämnat en felaktig uppgift om boarean. Även mäklaren kan bli ersättningsskyldig om hen kände till, eller borde ha misstänkt, att uppgiften var fel.

Ett konkret exempel på hur stora belopp det kan röra sig om framgår av en bostadsaffär som MäklarOfferter tidigare skrivit om. Här såldes en bostadsrätt för 21,1 miljoner kronor med en angiven boarea på 166 kvadratmeter. När lägenheten senare mättes visade den sig vara 159 kvadratmeter. Alltså sju kvadratmeter mindre, som köparen begärde närmare 890 000 kronor i prisavdrag för.

Tvisten slutade senare i en uppgörelse där säljaren betalade omkring 550 000 kronor till köparen.

För dig som ska sälja blir lärdomen tydlig. Kontrollera areauppgiften innan bostaden läggs ut. Upptäcker du osäkerheten i tid kan den redas ut och beskrivas korrekt från början. Visar sig skillnaden först efter köpet kan samma kvadratmeter bli en betydligt dyrare fråga.

Checklista – kontrollera ytan före annonsen

Som du nu sett kan gamla uppgifter vara osäkra. En felaktig boyta kan dessutom få tråkiga följder. Innan din bostad fotograferas och läggs ut till försäljning tjänar du därför på att göra en sista kontroll.

• Ta fram uppgiften om boarea. Kontrollera vad som står hos föreningen eller i fastighetsuppgifterna.

• Jämför med äldre handlingar. Visar tidigare annonser, ritningar eller mätbevis samma yta?

• Tänk igenom vad som har förändrats. Har du byggt om vind, källare eller planlösning?

• Kontrollera boarea och biarea var för sig. Det är särskilt viktigt i hus med källare, souterrängplan eller inredd vind.

• Berätta för mäklaren om uppgifterna skiljer sig åt. Då kan ni avgöra om bostaden bör mätas innan marknadsföringen startar.

• Spara mätunderlaget. Då blir det tydligt vilken uppgift objektsbeskrivningen bygger på.

Osäker på hur många kvadratmeter du säljer?

Med en erfaren mäklare får du hjälp att bedöma vilket underlag som räcker och om bostaden behöver mätas om inför försäljningen.

Genom MäklarOfferter kan du dessutom jämföra flera mäklare, få flera bedömningar av bostaden och höra hur de skulle hantera en osäker areauppgift. Det ger dig underlag att välja den mäklare du vill gå vidare med.