Objektsbeskrivning när du säljer bostad – krav och ansvar

Fotografierna är tagna, hemmet är redo för visning och försäljningen börjar kännas på riktigt. Nu återstår att samla helheten i en så kallad objektsbeskrivning, innan din bostad möter köparna. Här går vi igenom vad den ska innehålla, vilka uppgifter du behöver bidra med och vad mäklaren ansvarar för att kontrollera.

En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av din bostad inför en försäljning, som samlar detaljer som bilder, storlek, planlösning och driftkostnader.

För köparen blir objektsbeskrivningen ett första skyltfönster mot bostaden, såväl som en chans att läsa på och jämföra uppgifter innan ett köp. För dig som säljare blir den samtidigt en viktig kontrollpunkt. 

Objektsbeskrivningen ska finnas före köpet

Som säljare kan du din bostad utan och innan. Med en välformulerad objektsbeskrivning kan du hjälpa potentiella köpare att lära känna den bättre, och inspirera till ett eventuellt köp. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, ska mäklaren därför lämna objektsbeskrivningen till spekulanter som överväger att lägga ett bud på bostaden, så att de hinner ta del av uppgifterna innan de fattar beslut om köp.

Det är mäklarens ansvar att upprätta objektsbeskrivningen. Med det sagt är din roll som säljare minst lika viktig eftersom du bistår med de uppgifter och underlag om bostaden som krävs för att göra beskrivningen komplett.

Se därför gärna framtagandet av objektsbeskrivningen som ett gemensamt stopp på vägen. Vad vet ni, vad behöver kontrolleras och vad saknas?

De uppgifter som lagen kräver ska stå direkt i objektsbeskrivningen, så att köparen kan hitta dem samlade på ett ställe. Exakt vilka uppgifter som måste finnas med regleras i 3 kap. 14–15 §§ fastighetsmäklarlagen och varierar beroende på om du säljer en fastighet eller en bostadsrätt, vilket vi nu ska titta närmare på.

Objektsbeskrivning för hus – vad ska finnas med?

Säljer du en villa, ett fritidshus eller en annan fastighet behöver du och mäklaren få fler pusselbitar på plats än vid en bostadsrättsförsäljning. Enligt fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen därför rymma flera uppgifter om både fastigheten och byggnaden:

• Fastighetens beteckning.

• Taxeringsvärde.

• Fastighetens areal.

• Driftskostnader.

• Inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.

• Gemensamhetsanläggningar.

• Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

En stor del av ovan nämnda uppgifter brukar mäklaren kunna hämta från fastighetsregistret, som exempelvis fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och inskrivna rättigheter.

Andra bitar gynnas av din kunskap om bostad, vilket kan vara fallet när det kommer till uppgifter som rör bostadens yta eller aktuella driftskostnader.

Driftkostnaden ska ge köparen en användbar bild

Som husägare skapar man sig vanligtvis en bra bild av vad värme, vatten och sophämtning brukar kosta. Inför din försäljning får också de uppgifterna en viktig funktion. Enligt FMI ska nämligen driftkostnaderna redovisas så tydligt att potentiella köpare smidigt kan räkna på hur kostnaderna för ditt hus passar in i deras ekonomi.

Här kan alltså flera av de löpande kostnader du redan känner igen från vardagen bli aktuella. Däribland uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, fastighetsavgift, tomträttsavgäld och avgifter till en samfällighetsförening.

När elen används både för uppvärmning och hushåll kan hela elförbrukningen enligt FMI redovisas som en gemensam post, så länge det tydligt framgår vad kostnaden omfattar.

Plocka därför gärna fram aktuella fakturor och förbrukningsuppgifter när mäklaren börjar sammanställa objektsbeskrivningen. Då blir det enklare att få fram en kostnadsbild som stämmer överens med hur huset faktiskt har använts.

Servitut och gemensamma anläggningar – vad följer med fastigheten?

Kanske kör du över grannens mark varje dag för att komma hem, hämtar vatten från en gemensam brunn eller använder en brygga som alltid hört till huset? Inför en försäljning är det lösningar som behöver förklaras för nästa ägare.

I vissa fall bygger de på ett så kallat servitut, vilket enligt Lantmäteriet ger en fastighet rätten att använda en annan fastighet för ett bestämt ändamål, till exempel en väg eller brunn. Servitutet är knutet till fastigheterna och gäller därför även när någon av fastigheterna byter ägare.

Ett hus kan även ha del i en så kallad gemensamhetsanläggning. Med det menar man enligt Lantmäteriet en anläggning som flera fastigheter äger och tar hand om tillsammans. Till exempel en väg, parkeringsplats, brygga eller vatten- och avloppsanläggning. Enligt FMI kan en sådan andel ge rätt att använda anläggningen, men även komma med visst ansvar för kostnader eller underhåll.

För dig som säljer räcker det långt att berätta hur de här lösningarna fungerar i vardagen så att mäklaren sedan kan kontrollera uppgifterna och samla dem i objektsbeskrivningen. Det ger i sin tur köparen en bra inblick i de rättigheter, skyldigheter och kostnader som följer med huset.

Objektsbeskrivning för bostadsrätt – vad ska finnas med?

Säljer du en bostadsrätt flyttar fokus från själva bostaden till bostadsrättsföreningen runt omkring.

Jämför vi med en villa behöver objektsbeskrivningen därför, enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, fånga upp såväl uppgifter om lägenheten som avgift, andelstal och föreningens ekonomi. Mer konkret ska den innehålla bostadsrättsföreningens namn samt tydliggöra:

• Om bostadsrätten är pantsatt.

• Andelstal.

• Lägenhetens nummer och storlek.

• Mark och utrymmen utanför lägenheten som ingår i upplåtelsen med bostadsrätt.

• Årsavgiften och redan beslutade förändringar av den.

• Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

• Driftskostnader.

När det gäller andelstal ska två olika uppgifter enligt FMI ingå: bostadsrättens ägarandel i föreningen, samt den andel som används för att fördela årsavgifterna. Uppgifterna hämtas vanligtvis från föreningen eller dess förvaltare.

Föreningens ekonomi behöver också kunna granskas inför köpet. Här ska mäklaren därför erbjuda den senast tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar. I det fall en årsredovisning saknas, ska föreningens ekonomiska plan i stället erbjudas.

Föreningens skulder blir en uppgift om din lägenhet

En beslutad avgiftshöjning eller nya lån kan förändra bilden av bostadens ekonomi. Det behöver köparen få med sig. I årsredovisningen finns också underlag för en uppgift som följer med just din bostadsrätt: den indirekta nettoskuldsättningen. Den visar hur stor del av föreningens nettoskuld som hör till din lägenhet och räknas fram genom att föreningens räntebärande tillgångar och likvida medel dras av från de räntebärande skulderna.

Här är det mäklaren som gör själva beräkningen, med underlag från föreningen och den senaste årsredovisningen. För dig som säljer är det därför bra att ha aktuella uppgifter från din bostadsrättsförening på plats i god tid före annonseringen.

Avgift, uteplats och andra uppgifter att reda ut

Med föreningens uppgifter på plats är det dags att se över information som hör direkt till lägenheten.

Börja med månadsavgiften och kontrollera att både den aktuella avgiften och redan beslutade förändringar finns med. Gå sedan vidare till uteplats, terrass, förråd eller andra ytor och se hur de är beskrivna i förhållande till bostadsrätten.

En uteplats kan framstå som en självklar del av en bostad, men ändå vara juridiskt upplåten på annat sätt än själva lägenheten. Enligt FMI ska det därför tydligt framgå vilken rätt som faktiskt följer med när en uteplats, terrass eller annan mark marknadsförs tillsammans med bostadsrätten.

För köparen blir skillnaden viktig eftersom den klargör vad som faktiskt ingår i bostadsrätten och vilken rätt man får till ytorna runt omkring.

Vilka uppgifter lämnar du som säljare?

Som vi tidigare nämnt hämtar mäklaren information från flera håll. Fastighetsregistret och bostadsrättsföreningen är två källor. En tredje är du.

Det gör din genomgång viktig. Du känner bostaden bäst och kan hjälpa mäklaren att fylla i detaljer som rör storlek, drift och renoveringar. Det här gäller även frivillig information som lagen inte kräver, såsom golvvärme, kamin, fiber, laddbox eller vitvaror. Är du osäker på någon uppgift, tjänar du på att lyfta det direkt.

Mäklaren ska kontrollera vissa uppgifter själv

Du bidrar med din kunskap om bostaden. Mäklaren ska i sin tur kontrollera vem som har rätt att sälja den och, när det gäller en fastighet, se över inteckningar, servitut och gemensamhetsanläggningar, vilket följer av 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen.

Säljer du en bostadsrätt ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att sälja den och om bostadsrätten är pantsatt. Samtidigt finns sådant som normalt ligger utanför mäklarens egen kontroll. Det kan till exempel vara att mäta bostaden eller gå igenom varje uppgift om dess skick. Om olika uppgifter däremot säger emot varandra eller något verkar oklart behöver mäklaren gå vidare och reda ut vad som stämmer.

Boytan – jämför uppgifterna innan du säljer

Bostadens storlek är en uppgift som är värd att dröja kvar vid eftersom olika underlag kan visa på olika resultat när man mäter bostadens yta.

Enligt FMI kommer uppgiften om boarea i första hand från dig som säljer. För ett småhus finns även uppgifter i fastighetsregistret, medan en bostadsrättsförening vanligtvis har en registrerad uppgift om lägenhetens storlek.

Säg att du uppger 84 kvadratmeter medan föreningens register visar 80. Då ska båda uppgifterna redovisas tillsammans med varifrån de kommer, så länge någon av dem inte är uppenbart felaktig.

Det här är viktigt eftersom en felaktigt angiven boarea kan få ekonomiska följder. Enligt FMI kan en felaktig boarea i vissa fall ge köparen rätt till prisavdrag. Mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen kände till eller borde ha misstänkt att uppgiften var fel.

Känner du dig det minsta osäker på de uppgifter du har bör du därför överväga att göra en ny mätning.

Hur hänger energideklarationen ihop med objektsbeskrivningen?

Energideklarationen, som visar byggnadens energianvändning och energiklass, är inte en av de uppgifter som fastighetsmäklarlagen kräver i själva objektsbeskrivningen, men hör likväl ihop med försäljningen.

Säljer du hus ansvarar du för att det finns en giltig energideklaration. Säljer du bostadsrätt ligger det ansvaret på föreningen. I båda fallen ska energiklassen finnas med när bostaden annonseras. Det följer av reglerna om energideklarationer, enligt Boverket.

Därför är det klokt att kontrollera energideklarationen samtidigt som resten av underlaget inför försäljningen.

Checklista innan annonsen publiceras

Som artikeln hittills visat är det många uppgifter som samspelar i en objektsbeskrivning. Innan annonsen publiceras är det därför klokt att sitta ned med mäklaren och bocka av följande:

• Stämmer boarean, och framgår källan om olika uppgifter förekommer?

• Bygger driftkostnaderna på aktuella och tydligt beskrivna kostnader?

• Är servitut och gemensamhetsanläggningar rätt beskrivna?

• Stämmer månadsavgiften och finns beslutade förändringar med?

• Är uteplats, förråd och andra utrymmen beskrivna utifrån vilken rätt som faktiskt finns?

• Har rätt årsredovisning, stadgar och övrigt föreningsunderlag hämtats in?

• Är energideklarationen kontrollerad inför annonseringen?

• Finns det någon formulering i beskrivningen som du själv är osäker på?

Några frågetecken? Då finns det fortfarande tid för mäklaren att kontrollera källan, förklara osäkerheten eller komplettera underlaget, innan det når spekulanterna.

Vad händer om objektsbeskrivningen är fel?

Om det trots grundliga förberedelser upptäcks fel i objektsbeskrivningen när annonsen gått ut och visningarna rullat igång, bör uppgiften rättas så snart som möjligt så att köparna får korrekt information.

I dessa fall är det enligt FMI bra om mäklaren sparar både den ursprungliga och den ändrade versionen av objektsbeskrivningen. Upptäcks felet först efter köpet behöver man titta på vad som blev fel, hur stor betydelse uppgiften hade för köpet och vem som lämnade den. Det påverkar i sin tur följderna.

Exakt hur ansvaret sedan landar beror på omständigheterna i den enskilda affären, men ett konkret exempel är boarean, där en felaktig uppgift kan leda till att köparen kräver ersättning. Även mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen genom uppsåt eller oaktsamhet har brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och det har orsakat köparen eller säljaren ekonomisk skada.

En bra mäklare ska kunna förklara hur uppgifterna kontrolleras

När du väljer mäklare är det såklart klokt att jämföra pris och försäljningsstrategi, men också hur mäklaren brukar förbereda objektsbeskrivningen inför en försäljning.

Med MäklarOfferter kan du jämföra flera lokala mäklare och fråga hur de arbetar med underlaget. Då får du en tydligare bild av hur de hanterar exempelvis boyta, föreningsunderlag, servitut och driftkostnader – innan uppgifterna når köparna.