Annonsering, spekulantregister och marknadsföring när du ska sälja bostad

Bra bilder och en träffsäker annons hjälper köparna att förstå vad din bostad erbjuder. Spekulantregistret är i sin tur en direkt väg till personer som redan letar efter något liknande. Tillsammans påverkar de vilka köpare du når och hur intresset utvecklas. Här tittar vi på av hur de olika delarna används och vad du behöver komma överens med mäklaren om före säljstarten.

Marknadsföringen är köparens första möte med din bostad och har stor bäring på om intresset leder hela vägen till visning och bud. För dig som säljer ligger det därför ett stort värde i att varje steg är planerat.

Mäklaren behöver veta vilka köpare bostaden vänder sig till, vilka kvaliteter som kan få dem att agera och hur responsen bäst tas om hand. Då kan intresset följas och insatserna anpassas under hela försäljningen.

Vad ingår i mäklarens marknadsföring?

Marknadsföring och visning utgör en naturlig del av mäklarens förmedlingsuppdrag. Av precis det skälet beskriver Fastighetsmäklarinspektionen dessa moment som centrala i arbetet med att föra samman säljare och köpare.

Exakt hur arbetet läggs upp och vad som ingår brukar däremot variera mäklare emellan, varför det är klokt att ta reda på vilka insatser som ingår på förhand.

Det är samtidigt viktigt att marknadsföringsplanen stödjer dina mål med försäljningen, vilket ligger i linje med fastighetsmäklarlagen, som kräver att mäklaren särskilt beaktar ditt ekonomiska intresse.

För att få klarhet i vad du får ut av ett erbjudande kan du dela upp det i fyra delar:

Samla gärna in de här uppgifterna skriftligt – innan du väljer mäklare. Det ger dig möjlighet att jämföra erbjudandena på samma grunder och se både kostnaderna och mäklarens insatser redan från början.

Vill du veta mer om vad som ingår i mäklararvodet och vad du bör kontrollera innan du anlitar mäklare kan du läsa: Bostadsfotografering inför bostadsförsäljning

Spekulantregistret kan ge försäljningen en tidig start

Ett spekulantregister är en digital lista som mäklaren eller mäklarbyrån bygger upp över tid. Det samlar personer som exempelvis gått på visningar, visat intresse för tidigare, liknande objekt eller anmält vad de söker. Registret kan därför innehålla såväl kontaktuppgifter som preferenser kring bostadstyp, storlek, område eller prisnivå.

När du ska sälja kommer registret till nytta eftersom mäklaren kan matcha din bostad mot personer med aktuella önskemål. Bostaden kan då presenteras direkt för relevanta spekulanter, vilket ger en tidig bild av efterfrågan. I bästa fall kan det även leda till frågor eller en förhandsvisning före den bredare lanseringen.

Be om relevans framför storlek

Givet att ett spekulantregister byggs upp via mäklarens kontakter och tidigare försäljningar kan de se väldigt olika ut. För din försäljning ligger värdet därför i hur väl registret matchar din bostad. Av det skälet gör du klokt i att förhöra dig om hur många relevanta spekulanter som de facto finns, vad de söker och när de senast var aktiva.

Fråga även hur kontakten ska tas och vilken återkoppling du får före en bredare lansering. Då får du en konkret bild av vad registret i praktiken kan bidra med.

Förhandsvisning kan ge  snabbare affär

En förhandsvisning är en visning som mäklaren arrangerar för en eller några spekulanter före den planerade, öppna visningen. Det kan till exempel vara personer i spekulantregistret eller andra köpare som då möjligheten att se bostaden tidigt. Skulle någon av dem vilja gå vidare kan ett bud lämnas redan då.

För dig som säljer ger det här en försmak på betalningsviljan. Med det sagt är det viktigt att mäklaren jämför budet med värderingen, den lokala efterfrågan och det möjliga intresset vid en bredare lansering. Även finansiering, villkor och tillträdesdag behöver vägas in. Därefter kan du välja att gå vidare med budet eller följa den planerade lanseringen. 

Det går alltså att sälja innan bostaden publiceras eller visas öppet. Frågan är om den snabba affären ger dig det du värdesätter mest. Vill du ha fler tips kan du läsa: Sälja bostaden innan visning – bra eller dålig idé?

Hemnet och andra bostadssajter ger bred räckvidd

Hemnet har länge haft en särställning bland svenska bostadssajter. En förklaring till det är det breda bostadsutbudet, men också räckvidden som i runda svängar lett till att närmare 92 procent av Sveriges bostäder sålts via plattformen.

I dag erbjuder tjänsten paketen Bas, Plus, Premium och Max, med olika annonsutrymme, placering och möjligheter att lyfta annonsen. Vilket paket som blir bäst för din bostad bestämmer du i samråd med din mäklare.  

Som säljare har du samtidigt inget krav på dig att annonsera där. Fråga därför gärna mäklaren vad Hemnet väntas tillföra i just din försäljning och ställ det mot kostnaden och andra möjliga vägar till köparna. Det kan till exempel röra sig om annonsering på mäklarens webbplats, andra bostadssajter, spekulantregistret, riktade utskick eller sociala medier.

Vad du än bestämmer dig för är viktigt att du får klarhet i vilka köpare kanalerna ska nå, hur de används tillsammans och vilka kostnader som tillkommer. 

Vill du sätta dig in mer i hur Hemnet fungerar kan du läsa: Vad kostar en annons på Hemnet? Annonspaket och priser. 

Kommande annonser kan bygga intresse före säljstart

En så kallad “kommande-annons” visar bostäder som inte är till salu riktigt än. Här kan alltså spekulanter som söker en bostad som din se att den är på väg ut till försäljning medan uppgifter som pris, bilder eller säljstart fortfarande förbereds. På Hemnet brukar dessa annonser visas bland kommande bostäder. De blir sedan en ordinarie annons när statusen ändras till ”till salu”.

Det här är ett upplägg som passar om du vill nå köpare tidigt i processen, exempelvis medan du förbereder bostaden eller letar efter nästa boende. Det kan ge intresseanmälningar och öppna för en förhandsvisning.

Precis som med den vanliga annonseringen är det viktigt att du tillsammans med mäklaren bestämmer vad en kommande-annons ska leda till, när den ska avslutas och hur intresset ska följas upp. 

Sociala medier och lokala kontakter 

Sociala medier som forum kan effektivt nå personer som följer bostadsmarknaden mer sporadiskt, men reagerar på rätt bostad i rätt område. Här kan mäklaren använda såväl vanliga inlägg som betald annonsering och rikta mot utvalda områden och målgrupper.

Även nyhetsbrev, lokala utskick och mäklarens kontakter med kollegor och tidigare spekulanter kan föra bostaden till rätt köpare, förutsatt att kontakterna matchar din bostad och att intresset följs upp.

Lätt att glömma bort i sammanhanget är också ditt eget nätverk där du med fördel kan sprida annonsen när du samordnat text och tidpunkt med mäklaren. 

Följ upp om marknadsföringen når rätt köpare

Antalet annonsbesök visar hur många som hittat bostaden. För att bedöma det verkliga intresset behöver du även se hur många som kontaktar mäklaren, anmäler sig till visningen och lämnar bud. I den här tabellen tittar vi därför på hur långt intresset når från annonsvisning till bud. 

På Hemnet kan du följa den här utvecklingen via Säljkollen, medan mäklaren kompletterar med respons från andra kanaler och visningen.

Om många hittar annonsen men få går vidare kan exempelvis bild, pris, presentation eller visningstid behöva ses över.

Om visningen lockar besökare men inte leder till bud blir spekulantens återkoppling viktig. Kom därför överens om när resultatet ska följas upp och vilka förändringar som kan bli aktuella.

Frågor att ställa till mäklaren

Det blir lättare att ta ställning till marknadsföring och strategier om du får flera förslag. Inför valet av mäklare är det därför klokt att låta två till tre mäklare beskriva hur de skulle lägga upp just din försäljning.  

Vill du veta mer om vad du ska leta efter: Välja mäklare – så hittar du rätt mäklare inför din bostadsförsäljning.

Checklista för marknadsföringsplanen

En färdig marknadsföringsplan bör inte rymma några frågetecken. Den här checklistan hjälper dig stämma av att de viktigaste delarna är på plats innan annonsen publiceras.

• Målgrupp: De mest sannolika köparna är tydligt beskrivna.
• Presentation: Bilder, annonstext, planritning och pris ger en sammanhållen bild.
• Tidsplan: Lansering, eventuell kommande-period och visning har tydliga datum.
• Kanaler: Valda bostadssajter, sociala medier och lokala insatser framgår.
• Spekulantregister: Det är tydligt vilka spekulanter mäklaren ska kontakta och hur de följs upp.
• Kostnader: Samtliga kostnader och tillval är skriftligt redovisade.
• Återkoppling: Du vet när och hur mäklaren rapporterar resultatet.
• Nästa steg: Planen beskriver vad som kan justeras om intresset blir lägre än väntat.

När anmälningarna börjar rulla in blir nästa steg att förbereda bostaden för visning. Läs mer om det här: Visning – vad innebär det och hur går en bostadsvisning till?

Låt arbetssättet avgöra valet av mäklare

De kanske använder sig av samma kanaler. Ändå kan två mäklare arbeta med helt olika målgrupper och kontakter. Jämför därför alltid flera mäklare innan du bestämmer dig. Med MäklarOfferter kommer du enkelt i kontakt med lokala mäklare som kan visa ett upplägg från tidigare försäljningar.