- För privatbostäder är skatten i praktiken 22 procent av vinsten efter godkända avdrag medan en förlust normalt ger rätt till avdrag för 50 procent av förlusten.
- Hus och bostadsrätt beskattas lika – men räknas olika. Vilka kostnader du får dra av skiljer sig åt vilket påverkar hur stor vinsten faktiskt blir.
- För att förstå hur mycket som blir kvar efter en försäljning behöver du, utöver skatten, ta med bolån, mäklararvode, avdrag och eventuellt uppskov.
Ska du sälja hus eller bostadsrätt? Då behöver du räkna ut om du säljer med vinst eller förlust eftersom det styr hur mycket skatt du ska betala. Här går vi igenom skillnaderna mellan hus och bostadsrätt, vilka avdrag du får göra och hur du räknar ut vad du får kvar.
Säljer du hus eller bostadsrätt med vinst betalar du skatt. För privatbostäder är skatten i praktiken 22 procent av vinsten efter avdrag. Säljer du med förlust kan du i stället få dra av 50 procent av förlusten.
Vad du faktiskt ska räkna med beror på om du säljer hus eller bostadsrätt, eftersom avdragen skiljer sig åt.
Hur mycket skatt betalar man när man säljer hus eller bostadsrätt?
En enkel tumregel är:
Vinst efter avdrag × 22 % = ungefärlig skatt
Svaret på frågan hur mycket skatt du ska betala hänger på hur stor vinsten blir – efter att du räknat bort godkända kostnader.
Den här artikeln belyser vad som gäller vid försäljning av privatbostäder, alltså vanliga hus och bostadsrätter som används som permanent- eller fritidsboende. För näringsfastighet, näringsbostadsrätt och oäkta bostadsrätt gäller andra regler, som du finner på Skatteverket.
Skillnaden mellan hus och bostadsrätt
Skillnaden mellan hus och bostadsrätt ligger inte i själva skattesatsen, utan i vilka kostnader du får dra av när vinsten eller förlusten räknas ut.
Om du säljer hus
När du säljer hus påverkas vinsten bland annat av inköpspris, försäljningsutgifter och godkända förbättringskostnader. Utöver detta är vanliga poster i att ta med i beräkningen:
- Lagfart
- Pantbrev
- Mäklararvode
- Kostnader för besiktning, energideklaration och dolda-fel-försäkring
Om du säljer bostadsrätt
När du säljer bostadsrätt eller lägenhet är grundprincipen densamma: inköpspris försäljningsutgifter och mäklararvode, samt några tillägg som kan påverka vinsten. Vanliga poster i beräkningen är då:
- Förbättringskostnader
- Kapitaltillskott
- Uppgifter om inre reparationsfond
Vissa bostadsrätter har en inre reparationsfond. Det är pengar som hör till bostaden och som kan användas till renovering inne i lägenheten. Fonden byggs upp genom månadsavgiften.
Därför blir skatten ofta olika – trots samma vinst
Att två bostäder kan säljas med samma vinst på pappret men ändå ge olika beskattningsunderlag beror på att avdragen skiljer sig mellan olika boendetyper.
Hur räknar man ut vinst eller förlust?
Om du säljer hus
För ett hus eller en villa räknar du normalt så här:
Försäljningspris
– Försäljningsutgifter
– Inköpspris
– Lagfart och pantbrev
– Förbättringkostnader
- Eventuell återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Uppskov innebär att du skjuter fram vinstskatten till senare, till exempel när du säljer din nya bostad. Uppskovet ligger som regel kvar så länge du äger ersättningsbostaden och återförs när den säljs.
Om du säljer bostadsrätt
För en bostadsrätt räknar du i stället så här:
Försäljningspris
– Försäljningsutgifter
– Inköpspris
– Förbättringskostnader
– Kapitaltillskott
– Inre reparationsfond vid försäljningen
- Inre reparationsfond vid köpet
- Eventuell återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Förbättringkostnader avser grundförbättring som enligt Skatteverket att tillfört bostaden något nytt eller höjt standarden. Här gäller bland annat att de ska uppgå till minst 5 000 kronor per år.
För vissa reparationer gäller också att de bara får räknas med om de gjorts under de senaste fem åren. Läs mer om vilka avdrag som är tillåtna här!
Att sälja hus och bostadsrätt med vinst
Britta säljer sitt hus för 4 200 000 kronor.
Hon drar av:
Mäklararvode och andra försäljningsutgifter: 120 000 kr
Inköpspris: 3 100 000 kr
Lagfart och pantbrev: 55 000 kr
Godkända förbättringsutgifter: 225 000 kr
Så räknar Britta ut vinsten:
Försäljningspris: 4 200 000 kr
– Försäljningsutgifter: 120 000 kr
– Inköpspris: 3 100 000 kr
– Lagfart och pantbrev: 55 000 kr
– Förbättringsutgifter: 225 000 kr
Vinst: 700 000 kr
Så räknar Britta ut skatten:
700 000 × 22 % = 154 000 kr i skatt (skatteverket.se)
Sammanfattningsvis:
När Britta säljer sitt hus med en vinst på 700 000 kronor blir vinstskatten normalt 154 000 kronor.
Amir säljer sin bostadsrätt för 3 000 000 kronor.
Han drar av:
Mäklararvode: 75 000 kr
Inköpspris: 2 250 000 kr
Godkända förbättringsutgifter: 90 000 kr
Kapitaltillskott: 35 000 kr
Så räknar Amir ut vinsten:
Försäljningspris: 3 000 000 kr
– Försäljningsutgifter: 75 000 kr
– Inköpspris: 2 250 000 kr
– Förbättringsutgifter: 90 000 kr
– Kapitaltillskott: 35 000 kr
Vinst: 550 000 kr
Så räknar Amir ut skatten:
550 000 × 22 % = 121 000 kr i skatt
Sammanfattningsvis:
När Amir säljer sin bostadsrätt med en vinst på 550 000 kronor blir vinstskatten normalt 121 000 kronor.
Om du säljer med förlust
Om Britta eller Amir i stället säljer med förlust gäller i grunden samma huvudregel för hus och bostadsrätt: de får dra av 50 procent av förlusten.
Britta säljer sitt hus med en förlust på 200 000 kronor.
Hon får då dra av 50 procent av förlusten:
200 000 × 50 % = 100 000 kr avdragsgill förlust
Om underskottet i kapital inte överstiger 100 000 kronor ger det normalt:
100 000 × 30 % = 30 000 kr i skattereduktion
Sammanfattningsvis:
Om Britta säljer med en förlust på 200 000 kronor kan det ge 30 000 kronor i skattereduktion, beroende på hur hennes deklaration ser ut i övrigt.
Hur mycket får jag kvar efter försäljningen?
När du säljer bostad är det inte bara skatten som spelar roll. Du vill säkert också veta hur mycket du får kvar efter att du sålt, och det varierar beroende på försäljningspris, bolån, mäklararvode, skatt och eventuellt uppskov.
Britta säljer sitt hus för 4 200 000 kronor och har:
Mäklararvode: 120 000 kr
Bolån som löses: 2 450 000 kr
Beräknad skatt på vinsten: 154 000 kr
Så räknar Britta ut vad hon får kvar:
Försäljningspris: 4 200 000 kr
– Mäklararvode: 120 000 kr
– Bolån som löses: 2 450 000 kr
– Beräknad skatt: 154 000 kr
Kvar efter försäljningen: 1 476 000 kronor
Amir säljer i sin tur sin bostadsrätt för 3 000 000 kr och har:
Mäklararvode: 75 000 kr
Bolån som löses: 1 850 000 kr
Beräknad skatt på vinsten: 121 000 kr
Så räknar Amir ut vad han får kvar:
Försäljningspris: 3 000 000 kr
– Mäklararvode: 75 000 kr
– Bolån som löses: 1 850 000 kr
– Beräknad skatt: 121 000 kr
Kvar efter försäljningen: 954 000 kronor
När ska skatten betalas?
Om du säljer hus
Du deklarerar försäljningen året efter att köpekontraktet skrevs. För hus används normalt blankett K5. om du inte deklarerar direkt i Skatteverkets e-tjänst.
Om du säljer bostadsrätt
Även här deklarerar du försäljningen året efter kontraktsskrivningen. För bostadsrätt används normalt blankett K6.
Om du vill kontrollera dina siffror innan du deklarerar kan du använda Skatteverkets beräkningshjälp för bostadsförsäljning.
Sälja bostad och köpa nytt – när kan du få uppskov?
Om du säljer din bostad med vinst och köper en ny kan du i vissa fall få uppskov på skatten. Det kan du göra om både den sålda bostaden och den nya uppfyller Skatteverkets villkor:
- Vinsten måste vara minst 50 000 kronor.
- Bostaden du säljer ska ha varit din permanentbostad.
- Du ska köpa en ny bostad inom rätt tidsram, tidigast året före, senast året efter försäljning.
- Båda bostäderna ska ligga i Sverige eller inom EES.
- Du ska flytta in i den nya bostaden senast 2 maj året efter försäljningen.
Här gäller samma grundprincip för både hus och bostadsrätt, men tänk på att det är beskattningen av vinsten du skjuter upp – inte själva skattebeloppet.
Få bättre koll på slutresultatet
När du säljer hus eller bostadsrätt är det inte bara försäljningspriset som avgör vad du får kvar. Skatt, avdrag, bolån och uppskov påverkar också slutresultatet.
Av det skälet kan det vara värdefullt att låta en mäklare guida dig genom processen. Då har du också större chanser att få ett högre slutpris.
Jämför du dessutom fler mäklare, kommer du hitta rätt mäklare för din bostadsförsäljning snabbare!
