Sälja hus på ofri grund – checklista och regler

När du säljer hus på ofri grund säljer du huset – inte marken det vilar på. Det påverkar bland annat arrendeavtal, registrering hos Skatteverket och hur köpare bedömer affären. Här jämför vi ofri grund med tomträtt och tipsar om hur du förbereder försäljningen steg för steg.

Vad betyder ofri grund?

Att äga ett hus på ofri grund innebär att du äger byggnaden men inte marken den står på.

Vid ofri grund räknas byggnaden som lös egendom, vilket skiljer sig från ett vanligt småhus på egen tomt. Av det skälet ser både försäljning, registrering och ibland finansiering annorlunda ut. 

Skillnaden mellan ofri grund och tomträtt

Det här är lätt att blanda ihop, men skillnaden är viktig.

• Är marken en tomträtt, ägs den av staten eller kommunen.
• Är marken ofri grund, ägs den som regel av en privatperson eller ett företag.

Vid tomträtt har du enligt Stockholms stad rätt att använda marken mot en avgift som betalas varje år. 

Ska du sälja hus med tomträtt liknar överlåtelsen mer en vanlig fastighetsaffär där köparen behöver ansöka om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav hos Lantmäteriet.

Rör det sig om ofri grund söker köparen inte lagfart, det vill säga bevis på vem som äger en fastighet. 

I stället ska ägarbytet anmälas till Skatteverket.

Sälja hus med tomträtt

I fallet tomträtt fungerar försäljningen alltså mer som en vanlig fastighetsaffär. Köparen får rätt att belåna tomträtten och behöver inte markägarens godkännande för köpet.

Så skiljer sig försäljningen från en vanlig husförsäljning

När du säljer ett hus på ofri grund tar köparen inte över "en vanlig fastighet". Till att börja med måste markägaren godkänna köparen. Som säljare bör du även se över villkor för:

• Arrendeavgiften.
• Hur länge avtalet gäller.
• Uppsägningstid.
• Om huset får överlåtas fritt.

Vad påverkar priset när du säljer hus på ofri grund?

Här är det viktigt att förstå att priset påverkas av såväl huset som villkoren för marken.

En hög arrendeavgift, kort återstående avtalstid eller osäkerhet kring förlängning kan göra köpare mer försiktiga.

Även när du ska sälja hus med tomträtt kan den löpande avgiften påverka hur köpare ser på bostadens totala kostnad.

Checklista: Så säljer du hus på ofri grund

1. Gå igenom arrendeavtal

Börja med att gå igenom arrendeavtalet. Kontrollera arrendeform, avgift, avtalstid, uppsägning, överlåtelsevillkor,

2. Kommunicera med markägaren

Markägaren måste godkänna ny innehavare, men ska  samtidigt även erbjudas att själv köpa huset. För en dialog tidigt om detta för att undvika missförstånd. 

3. Samla underlag till köparen

Ta utöver arrendeavtal fram köpehandlingar, ritningar, driftkostnader, taxeringsuppgifter, eventuella bygglov och annan viktig information om huset och marken.

4. Sätt rätt pris

Bedöm värdet utifrån både huset och villkoren för marken. Förslagsvis i samråd med mäklare. Tänk på att kort avtalstid, hög arrendeavgift eller osäkerhet kring förlängning kan påverka prisbilden.

5. Skriv ett tydligt avtal

I er överenskommelse ska det framgå tydligt att det är byggnaden på ofri grund som överlåts. Uppgifter om fastighetsbeteckning, adress, kommun och arrende bör finnas med.

6. Anmäl ägarbytet till Skatteverket

När affären är klar ska ägarbytet registreras hos Skatteverket. 

7. Deklarera försäljningen året efter

Enligt inkomstskattelagen betraktas ett hus på ofri grund som fastighet, även om det är lös egendom. Detta innebär att skatten på eventuell vinst vid försäljningen beräknas som vid en fastighetsförsäljning, det vill säga 22 procent av vinsten. 

Så fungerar ett arrendeavtal när du ska sälja

Ett arrendeavtal är en upplåtelse av mark mot ersättning och vanligt förekommande när huset används som bostad.

Vid en sådan försäljning måste markägaren först erbjudas att köpa huset. Om arrendeavtalet har ett slutdatum kan du i vissa fall behöva göra det innan du säljer till någon annan.

Om markägaren tackar nej eller inte svarar inom en månad kan huset säljas vidare, förutsatt att köparen kan godtas som ny arrendator.

Så kan ofri grund påverka försäljningen

Hur registrerar man försäljning av hus på ofri grund?

Registrera ägarbytet hos Skatteverket så snart som möjligt. Då uppdateras fastighetsregistret, och den nya ägaren blir den som får fastighetsavgiften eller fastighetsskatten i sin deklaration. Registreringen är kostnadsfri.

Här är det bra att skicka med:

• Kopia av överlåtelsehandlingen.
• Fastighetsbeteckning och kommun.
• Adress eller annan tydlig identifiering av byggnaden.
• Taxeringsenhetsnummer, om det finns.
• Underskrifter från samtliga parter.
• Kontaktuppgifter och eventuell fullmakt.

Skatt när du säljer hus på ofri grund 

Rätt pris börjar med rätt förståelse för affären

När du säljer hus på ofri grund behöver köpare förstå mer än bara husets skick och läge.

Arrendevillkor, upplåtelseform och registrering kan påverka hur trygg affären känns och hur intresset utvecklas.

En kunnig mäklare kan hjälpa dig att upptäcka risker tidigt, förklara upplägget tydligt och sätta ett pris som håller bättre genom hela försäljningen.

När du väljer mäklare är det därför klokt att jämföra flera och fokusera på de som har erfarenhet av liknande husförsäljningar.