Sälja hus utan mäklare – checklista för att sälja bostad privat

Att sälja hus eller bostadsrätt privat utan mäklare är lagligt men innebär att du tar hela ansvaret själv. Då kan missar i kontrakt, villkor eller tillträde kosta både tid och pengar – eller i värsta fall leda till ogiltigt köp. Här är 10 steg som guidar dig genom försäljningen och en smart mellanväg som gör affären tryggare.

Kan man sälja hus utan mäklare – är det lagligt?

Ja. Du kan sälja både hus och bostadsrätt utan mäklare i Sverige eftersom det inte finns något lagkrav på mäklare. Det avgörande är att avtal och formkrav i affären hanteras korrekt.

Att många ändå väljer att anlita mäklare är en fråga om trygghet eftersom det minimerar risken för misstag längs vägen. 

Skillnaden mellan att sälja hus och bostadsrätt privat

En husförsäljning handlar i första hand om kontrakt och att formkrav för fastigheten blir rätt. En bostadsrättsförsäljning hänger på föreningens godkännande och ett tydligt medlemsvillkor.

Ska du sälja innan tillträde eller nyproduktion på ritning kan andra regler gälla. 

Sälja hus privat – utan mäklare

Ett hus är en fastighet. Det innebär att det är Jordabalkens formkrav som gäller. För att följa dem behöver du ett skriftligt köpekontrakt som ska innehålla fastighetsbeteckning, köpeskilling och överlåtelseförklaring. 

Vid tillträdet används ofta ett köpebrev som kvitto på att hela köpeskillingen är betald. Köparen använder sedan handlingarna för att ansöka om lagfart via Lantmäteriet.

Sälja bostadsrätt utan mäklare

Säljer du bostadsrätt krävs ett skriftligt överlåtelseavtal som ska innehålla förening/lägenhet, pris, tillträde, parter, underskrifter och medlemsvillkor.

En viktig detalj här är också att köparen måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Om inte kan affären stoppas. Därför är medlemsvillkor avgörande.

Sälja bostadsrätt utan mäklare i HSB – vad brukar krävas?

Det kan skilja sig mellan föreningar, men ofta finns särskilda blanketter och rutiner för medlemskap och pantsättning. Kontakta styrelsen innan du skriver avtal.

Så här säljer du hus eller bostadsrätt utan mäklare 

Tips! Ska du sälja nyproduktion eller innan tillträde? Hoppa direkt till “Sälja innan tillträde – nyproduktion på ritning, bostadsrätt och hus". 

Checklista: 10 enkla steg när du säljer bostad privat

1) Sätt rätt pris från start

Ta in en till tre värderingar och jämför slutpriser lokalt. Sätt ett pris som lockar spekulanter utan att lämna pengar på bordet.

2) Gör din hemläxa

Oavsett boendeform är ett bra förarbete guld värt. Det betyder underlag:
Hus – drift, pantbrev/servitut, energideklaration och besiktning.
Bostadsrätt – årsredovisning, stadgar, avgift, andelstal, pantsättning.

3) Visa din bostad från sin bästa sida

Tänk på att fotografera ditt hem i ett bra ljus. I annonstexten skriver du ned nödvändig fakta så som bostadens skick, renoveringar och när de gjorts.

Som privatperson kan du normalt inte annonsera på Hemnet, eftersom de kräver att bostadsannonser går via en registrerad fastighetsmäklare. Använd i stället Blocket och sociala medier. Underskatta inte ditt eget kontaktnät!

4) Håll visning – följ upp direkt

Planera dina visningar i god tid. Var noga med att samla kontaktuppgifter och återkoppla så snabbt du kan. Skriv alltid ned viktiga frågor och svar för att undvika missförstånd.

5) Driv budgivningen smart

Här är bra kommunikation en nyckel, så se till att ha kontakt med alla budgivare löpande. Viktigt att komma ihåg är också att ett bud inte är bindande förrän avtalet är signerat.

6) Säkra upp finansiering

Be om lånelöfte och skriv ett tydligt återgångsvillkor med tidsgräns. Villkoret betyder att köpet bara gäller om kraven uppfylls – annars går affären tillbaka.

7) Skriv avtal/kontrakt – ta handpenning

Använd en seriös mall som rymmer belopp, datum och vad som gäller vid avbruten affär. Ta hjälp om du känner dig osäker. Ta också handpenning på omkring 10 procent. 

8) Stäm av finanserna

Kontakta banken i tid om lån ska lösas. Gör en slutavräkning före tillträdet så att handpenning, slutbetalning och eventuella justeringar blir rätt.

9) Ta betalt – överlämna nycklar

Själva tillträdet sker ofta på bank. Lämna aldrig över nycklar innan betalningen är bekräftad. Säljer du hus skrivs oftast ett köpebrev på plats.

10) Efter försäljning – förbered deklarationen

Säg upp eller flytta din försäkring och abonnemang kopplade till bostaden. Kom ihåg att spara alla kvitton för annonsering, styling och besiktning till deklarationen.

Juridiken du måste ha koll på 

Både hus och bostadsrätt kräver skriftligt avtal. Muntliga villkor är i praktiken värdelösa om de inte står i kontraktet.

Det är en nit du inte vill gå på. Längre ner hittar du en faktaruta med de viktigaste lagrummen och vad de betyder i praktiken.

Krav på både köpare och säljare

För en smidig affär behöver samtliga inblandade ta ansvar. Du som säljer har upplysningsplikt, medan köparen har undersökningsplikt.

Det betyder att du behöver vara öppen, lämna ut korrekta uppgifter och dokumentera all viktig info. Köparen bör i sin tur undersöka och besiktiga.

Faktaruta: Sälja utan mäklare – så säger lagen 

Hus / fastighet (villa, fritidshus, tomt) – Jordabalken (1970:994)

• 4 kap. 1 § (formkrav): Köpet måste vara skriftligt och undertecknat – och innehålla pris och att fastigheten överlåts. Annars kan köpet bli ogiltigt.

• 4 kap. 3 § (villkor måste stå i kontraktet): Villkor som inte står i köpehandlingen kan vara ogiltiga. Skriv alltid in återgångsvillkor i kontraktet.

• 4 kap. 4 § (tidsgräns för villkor): Villkor som gör att köpet “hänger i luften” får normalt inte gälla längre än två år. Sätt alltid en tydlig tidsgräns.

• 4 kap. 19 § (fel & undersökningsplikt): Köparen kan normalt inte klaga på fel som borde upptäckts vid en noggrann undersökning. Därför är besiktning och tydlig info viktigt.

• 4 kap. 19 b § (10 år): Krav på fel i fastigheten preskriberas normalt 10 år efter tillträdet. Dokumentera skick och uppgifter noggrant.

• 20 kap. 7 § (lagfart/bevittning): För att lagfarten ska gå igenom kan underskrifter behöva vara bevittnade. Annars kan lagfartsansökan bli vilande tills det kompletteras.

Bostadsrätt – Bostadsrättslagen (1991:614)

• 6 kap. 4 § (formkrav): Överlåtelsen måste vara skriftlig och undertecknad, med vilken lägenhet det gäller och vilket pris ni avtalat.

• 6 kap. 5 § (medlemskap): Köparen måste bli medlem i föreningen – annars kan affären bli ogiltig. Därför bör avtalet ha ett medlemsvillkor.

Vanliga misstag och risker när du säljer utan mäklare

• Oklart vad som ingår i köpet: Fast egendom ingår oftast automatiskt. Det som kan flyttas, så kallad lös egendom, måste däremot skrivas in i avtalet om det ska ingå. Gäller till exempel: Tvättmaskin, tv och möbler.
• Dolda fel och efterkrav – särskilt vid hus: Bristande besiktning, dokumentation eller transparens kan leda till krav i efterhand.
• Friskrivningsklausul som slår fel: Otydliga eller felaktiga friskrivningar kan skapa tvist – och tydliga friskrivningar kan sänka köparnas betalningsvilja.
• Ogiltigt avtal eller missade villkor: Glömda eller otydliga villkor kring till exempel finansiering eller medlemskap kan göra affären osäker eller stoppa den.
• Färre spekulanter och lägre slutpris: Utan Hemnet och spekulantregister når du ofta färre köpare, vilket kan ge svagare budgivning och lägre slutpris.

När kan det vara värt att sälja utan mäklare?

Kanske säljer du inom familjen eller har en seriös köpare på gång? Kanske har ditt hus eller bostadsrätt ett lägre pris?

Då kan en försäljning utan mäklare vara rätt alternativ. Ändå osäker? Kika på den här checklistan innan du bestämmer dig. 

Checklista: Då kan privatförsäljning passa dig 

• Har du tid att hantera marknadsföring, visningar och uppföljning?
• Är du trygg med avtal och villkor, eller behöver du ta hjälp?
• Har du koll på dokumentationen?
• Kan du acceptera lägre räckvidd? 
• Kan du leva med ett lägre slutpris?

Smart mellanväg

Om du tickat i alla boxar i checklistan är du redo. Då är ett bra tips att behålla kontrollen, men ta hjälp där det gör mest nytta. 

• Överväg att anlita en mäklare för skrivuppdraget, det vill säga kontrakt och tillträde.
• Anlita en mäklare till fast pris som kan sköta annonsering och avtal medan du håller i visningar.
• Anlita en jurist per timme som kan kontrollera regler och villkor.

Därför väljer de flesta ändå mäklare

Om en mäklare höjer slutpriset mer än arvodet kostar kan du få mer kvar. Därför handlar det i slutändan inte om mäklare eller inte – utan att hitta rätt mäklare, till rätt villkor.

Trygghet, tid och mindre trassel

En mäklare minskar riskerna för formfel, tar dig igenom hela processen och fungerar som en neutral mellanhand. Det är en stor trygghet.

Vill du minska risken men ändå få bra betalt? Jämför flera mäklare och deras upplägg. Via Mäklarofferter tar du smidigt in offerter och ser vem som passar bäst för just din bostad och försäljning.