Är bud bindande vid bostadsköp?

Nej. Varken muntliga eller skriftliga bud är bindande. Köparen kan dra tillbaka sitt bud och säljaren kan ändra sig fram till dess att köpekontraktet har undertecknats. Därefter gäller avtalet och dess eventuella villkor.

Måste säljaren välja det högsta budet?

Nej. Säljaren har fri prövningsrätt och får själv bestämma vem bostaden ska säljas till. Det går därför att välja en köpare som erbjuder ett lägre pris men har villkor eller en tidsplan som passar bättre.

Kan säljaren avbryta en budgivning?

Ja. Enligt FMI bestämmer säljaren hur budgivningen ska gå till och kan ändra upplägget eller avbryta försäljningen innan ett bindande köpekontrakt har skrivits.

Hur fungerar budgivningslistan?

Mäklaren ska dokumentera budgivarnas namn, kontaktuppgifter, budbelopp, tidpunkter och eventuella villkor. När uppdraget slutförs ska listan överlämnas till säljaren och, om affären genomförts, även köparen. Andra spekulanter har ingen rätt att få listan.

Vad gör mäklaren under budgivningen?

Mäklaren tar emot och vidarebefordrar bud till säljaren, informerar spekulanterna om processen, ger sakliga råd och dokumenterar buden. Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed och kan inte själv bestämma vem bostaden ska säljas till.

Budgivning vid bostadsförsäljning

Budgivning när du ska sälja bostad – tips och strategier

Artikeln i korthet

En budgivning börjar när spekulanter lämnar bud på din bostad. Mäklaren förmedlar buden, men det är du som säljare som bestämmer vem du säljer till. Du behöver inte välja högsta budet.
Bud är inte bindande. Både du och köparen kan alltså ändra er innan köpekontraktet undertecknats. Jämför därför alltid pris, finansiering, villkor och tillträde innan du bestämmer dig.
Mäklaren måste dokumentera alla bud enligt lag. Du ska få en budgivningslista när uppdraget avslutas. Jämför gärna hur olika mäklare arbetar med budgivning och förhandling innan du väljer mäklare.

Budgivningen är igång och mäklaren ringer. Nu vill två spekulanter köpa din bostad. Den ena bjuder högst, men måste sälja sin egen bostad först. Den andra erbjuder mindre, men kan istället skriva på direkt och tillträda när det passar dig. Så vem väljer du? Här tittar vi närmare på reglerna, mäklarens ansvar och vad du ska tänka på innan du tackar ja.

Det första du behöver veta om budgivning är att du som säljare alltid har sista ordet. Det innebär att det är du som bestämmer vem du vill sälja till, vilket pris du kan acceptera och när du vill avsluta budgivningen.

En budgivning börjar när intresserade köpare lämnar bud på din bostad, vanligtvis efter visningen. Ibland vill någon slå till innan dess. Mäklaren tar emot buden, förmedlar dem till dig och håller kontakten med spekulanterna medan du funderar på hur du vill gå vidare.

Här råder både frihet och tydliga spelregler. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI finns det ingen lag som bestämmer exakt hur själva budgivningen ska genomföras. Däremot måste mäklaren följa tydliga regler för hur buden tas emot, förmedlas och dokumenteras, vilket vi ska återkomma till.

Så fungerar budgivning för dig som säljer

Budgivningar kan se olika ut. För dig som säljare brukar processen ändå följa fyra steg:

Spekulanterna visar intresse
Efter visningen kontaktar mäklaren intresserade köpare. Någon kanske redan har lämnat ett förhandsbud.
Buden kommer in
Mäklaren tar emot buden och förmedlar dem till dig. Bud kan lämnas muntligt, skriftligt eller via ett digitalt budgivningssystem.
Du tar ställning till buden
Tillsammans med mäklaren går du igenom pris, villkor och köparnas förutsättningar. Du kan sedan acceptera ett bud, lämna ett motbud eller avvakta.
Ni skriver kontrakt
När du och köparen är överens om pris och eventuella villkor hjälper mäklaren er att förbereda och skriva under köpekontraktet.

Är bud bindande vid en bostadsförsäljning?

Du får ett bud som motsvarar dina förväntningar och bestämmer dig för att tacka ja. Viktigt att känna till innan du går vidare är då att varken muntliga eller skriftliga bud är juridiskt bindande.

Det här betyder enligt FMI att köparen kan dra tillbaka sitt bud, men också att du som säljare kan ändra dig, trots att ni redan enats om priset. Den möjligheten kvarstår fram till dess att ni båda har undertecknat köpekontraktet.

Det innebär också att:

Ett bud kan lämnas med särskilda villkor, till exempel önskat tillträde eller krav på besiktning.
En spekulant kan återkalla eller ändra sitt bud före kontraktsskrivningen.
Nya bud kan komma in, även efter att du valt köpare och bokat tid för att skriva kontrakt.

Fri prövningsrätt – du som säljare bestämmer

Som vi tidigare varit inne på har du som säljare sista ordet. Det är också kärnan i det som kallas fri prövningsrätt, och innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI att du varken behöver acceptera det högsta budet eller förklara varför du väljer en annan köpare.

Det gäller även om någon bjuder över utgångspriset eller vill ha ett snabbt besked. Du kan välja att avvakta, genomföra planerade visningar eller gå vidare med ett annat erbjudande.

TIPS!

Vad som är tillåtet är en sak. Vad som är klokt för just din affär, en annan. Be alltid mäklaren hjälpa dig att väga priset mot köparens villkor. Ta särskilt reda på om något kan försena eller försvåra affären, innan du fattar ett beslut.

Öppen, sluten eller snabb budgivning – vad passar din försäljning?

Hur ska budgivningen gå till? Ska spekulanterna till exempel få möjlighet att bjuda över varandra, eller lämna sina erbjudanden utan att veta vad andra är beredda att betala?

Upplägget du väljer kan påverka både tempot och hur köparna agerar. Av det skälet är det bra att känna till skillnaderna mellan öppen och sluten budgivning, och vad en snabbare process kan innebära för dig som säljare. Här jämför vi alternativen.

Budgivningsform	Så fungerar den	Att tänka på som säljare
Öppen budgivning	Mäklaren informerar löpande om inkomna bud så att spekulanterna får möjlighet att höja.	Ger köparna möjlighet att konkurrera om bostaden. Tänk på att budgivningen kan dra ut på tiden.
Sluten budgivning	Spekulanterna lämnar sina bud inom en bestämd tidsram, utan att få veta vad andra erbjuder.	Ger en tydlig tidsram. Samtidigt kan köparna inte anpassa sina bud efter vad andra erbjuder.
Snabb budgivning	Mäklaren samlar in och följer upp bud inom en kort tidsperiod.	Kan passa när du behöver sälja snabbt. Den korta tidsramen kan samtidigt göra att andra intresserade köpare inte hinner delta.

Vad gäller om någon lägger ett dolt bud?

En öppen budgivning kan även innefatta bud med särskilda villkor, som endast får framföras till dig som säljare. Det är vad FMI kallar ett dolt bud. Här vill köparen lämna ett erbjudande utan att andra får möjlighet att bjuda över med kännedom om beloppet.

Ett sådant erbjudande kan förstås vara lockande, särskilt om priset är bra. Just därför är det klokt att be mäklaren undersöka intresset från övriga spekulanter och om det finns skäl att låta budgivningen fortsätta.

Mäklarens ansvar under budgivningen

Enligt FMI ska mäklaren förmedla alla bud till dig fram till dess att köpekontraktet är undertecknat. Det gäller även låga bud, dolda bud och erbjudanden som kommer in i sista stund. Mäklaren ska även informera spekulanterna om de eventuella önskemål du har och förklara hur budgivningen kommer gå till.

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren även följa så kallad “god fastighetsmäklarsed”, vilket bygger på att uppdraget utförs omsorgsfullt och korrekt med både ditt och köparens bästa i åtanke.

Med det sagt ska mäklaren ta särskild hänsyn till dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare, inom de ramar som reglerna sätter. Det innebär i sin tur att mäklaren ska ge dig sakliga råd om de olika erbjudandena och förklara hur de påverkar din försäljning.

Budgivningslista – vad måste mäklaren dokumentera?

En livlig budgivning där flera spekulanter lägger bud, höjer sina erbjudanden eller ändrar villkor förutsätter en tydlig dokumentation. I enlighet med 3 kap. 18 § i fastighetsmäklarlagen måste mäklaren därför upprätta en budgivningslista.

Fakta – Det här ska finnas med i budgivningslistan

En budgivningslista ska innehålla samtliga bud som kommit in under försäljningen, även dolda. För varje bud ska mäklaren dokumentera budgivarens namn och kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och eventuella villkor, exempelvis önskemål om tillträde.

Till skillnad från den budhistorik som ibland visas på mäklarens webbplats innehåller listan alltså även uppgifter om personerna bakom buden.

Vem får ta del av budgivningslistan?

Som artikeln visat kan du som säljare förvänta dig löpande information medan budgivningen pågår.

Budgivningslistan brukar däremot lämnas över i samband med tillträdet, då både du och köparen erhåller ett exemplar.

Övriga spekulanter har dock ingen rätt att få ut listan, även om de själva deltagit i budgivningen. De får inte heller ta del av de andra budgivarnas personuppgifter.

Vad händer om bostaden aldrig säljs?

Skulle buden som kommer in inte motsvara dina förväntningar kan du välja att avbryta försäljningen. Även här ska mäklaren, enligt FMI, överlämna budgivningslistan när uppdraget avslutas. På så sätt får du dokumentation över vilka bud som lämnades och vilka villkor som gällde, även om det aldrig blev någon affär.

Så bör du som säljare tolka buden

När buden börjar komma in får du en bild av vad köparna är beredda att betala. För att kunna jämföra erbjudandena behöver du också väga in deras förutsättningar och eventuella villkor. Be därför mäklaren hjälpa dig att bedöma fyra saker:

Priset: Hur står sig budet mot bostadens värdering och aktuella slutpriser?
Finansieringen: Har köparen möjlighet att genomföra köpet, eller återstår besked från banken?
Villkoren: Innefattar budet särskilda krav på exempelvis besiktning eller försäljning av en annan bostad?
Tillträdet: Passar köparens önskemål kring tillträde din egen tidsplan?

Risker under budgivningen – falska bud, skambud och återtagna bud

En budgivning kan ta oväntade vändningar. Här listar vi tre situationer som är bra att känna till och hur du kan hantera dem.

Falska bud

Misstänker du att någon lägger bud utan att faktiskt vilja köpa din bostad? Då kan det röra sig om ett falskt bud och ett försök att driva upp priset. Be mäklaren förklara hur budet har hanterats och dokumenterats.

Skambud

Har du fått ett bud som inte motsvarar dina förväntningar? Innan du avfärdar det som ett skambud kan du be mäklaren undersöka om köparen är beredd att höja sitt erbjudande. Skulle det komma fler låga bud kan det samtidigt vara en indikation på att ni behöver se över prisstrategin.

Återtagna bud

Allt verkar klart. Du har valt köpare och kontraktsskrivningen är bokad. Då kommer bakslaget – köparen drar tillbaka sitt bud. Det behöver dock inte innebära slutet eftersom andra spekulanter fortsatt kan vara intresserade. Be därför mäklaren följa upp dem och undersöka om någon vill gå vidare med affären.

Checklista – frågor till mäklaren före budgivningen

Som du nu sett kan en budgivning ta oväntade vändningar. Det går inte alltid att förutse. En sak du däremot kan påverka är vem som håller i den. Redan när du ska välja mäklare kan du med hjälp av MäklarOfferter jämföra flera lokala mäklare och undersöka hur de arbetar med spekulanter, återkoppling och förhandling. Här är sju frågor att ställa innan du bestämmer dig:

Vilken budgivningsstrategi rekommenderar du för min bostad? Be mäklaren motivera upplägget utifrån det lokala köparintresset.
Hur följer du upp spekulanterna efter visningen? Undersök hur mäklaren arbetar för att fånga upp även dem som ännu inte har lagt bud.
Hur får jag information om nya bud? Kom överens om hur snabbt och på vilket sätt mäklaren ska återkoppla.
Hur hanterar du dolda och tidsbegränsade bud? Be mäklaren förklara hur sådana erbjudanden kan påverka strategin.
Hur bedömer du köparnas förutsättningar? Fråga hur mäklaren tar reda på finansiering, önskat tillträde och eventuella villkor.
Vad händer om någon drar tillbaka sitt bud? Undersök hur mäklaren hanterar förändringar och informerar berörda parter.
Hur dokumenteras budgivningen? Be mäklaren förklara hur budgivningslistan upprättas och när du får ta del av den.