Renoveringar som kan öka värdet inför försäljning

Repor i golvet, märken på väggarna och köksluckor som sett sina bästa dagar… När du ska sälja din bostad visar sig plötsligt de där detaljerna du knappt reflekterat över tidigare, vilket möjligen väcker frågan vad som egentligen är värt att renovera? Här hjälper vi dig att sålla bland små förbättringar och större projekt, med hänsyn till kostnad, tid och vad köparna på din lokala marknad värderar.

Det bästa du kan göra om du överväger att renovera din bostad inför en försäljning är att börja med en lokal värdering. Här ber du en eller flera mäklare bedöma bostaden i befintligt skick och dela sin syn på vilka förbättringar som kan vara värda att satsa på. Det ger dig ett bättre beslutsunderlag innan du lägger ned tid och pengar. Kanske hittar du även en mäklare du får förtroende för?

Har du väl bestämt dig för att renovera är det klokt att börja i det lilla. Att måla slitna väggar, laga småskador eller fräscha upp golven kan räcka långt för att lyfta helhetsintrycket, utan att det kostar en förmögenhet.

Ett helt nytt kök eller badrum är en annan historia. Här kan kostnaderna snabbt dra iväg, och även om resultatet uppskattas av köparna är det långt ifrån säkert att de är beredda att betala så mycket mer att renoveringen lönar sig. Innan du bestämmer dig är det därför viktigt att skilja på tre saker:

• Ökat intresse: Renoveringen kan locka fler spekulanter till bostaden.
• Möjligt högre slutpris: Köparna kan vara beredda att betala mer för vissa förbättringar.
• Lönsamhet: För att renoveringen ska löna sig ekonomiskt behöver den möjliga prisökningen överstiga hela kostnaden.

Börja med bostadens skick och den lokala marknaden

Ett äldre kök i en välskött lägenhet kan upplevas som charmigt. Samtidigt kan exakt samma kök i en nyrenoverad bostad sticka ut som ett tydligt renoveringsbehov. När du överväger en renovering är det därför viktigt att utgå från bostadens helhet.

Titta även på vad som säljs i ditt område. Hur skiljer sig slutpriserna mellan bostäder med liknande läge, storlek och planlösning som din? Vilket skick är de i?

Köparnas intresse för renoveringsobjekt förändras

En rapport från Mäklarsamfundet visar att 56 procent av de svarande fastighetsmäklarna upplever att intresset för renoveringsobjekt har minskat sedan de nya bolånereglerna infördes i april, vilket vi tidigare kunnat rapportera.

Det är en signal värd att ta på allvar om du ska sälja en bostad med renoveringsbehov. Samtidigt speglar undersökningen mäklarnas upplevelser, snarare än specifika renoveringar.

Be därför mäklaren bedöma hur skicket kan påverka köparnas intresse, vilka brister som kan bli särskilt kännbara i en budgivning och om några förbättringar är värda att prioritera före försäljningen.

Små renoveringar och förbättringar som kan räcka långt

Vi har nu kommit tillbaka till köparnas intresse, ett möjligt högre slutpris och vad som faktiskt lönar sig. Börja därför med en rundtur hemma och försök se bostaden med köparens ögon.

Vilka detaljer drar ner helhetsintrycket, och vad kan du förbättra utan att kostnaderna skenar?

Här ser du några konkreta åtgärder som kan vara värda att prioritera inför fotografering och visning.

• Måla väggar och snickerier
  Fläckar på väggarna, slitna lister och kantstötta dörrkarmar kan dra ner helhetsintrycket, även i ett rum som i övrigt är välskött. Välj gärna färger som passar bostadens stil och ljusinsläpp och prioritera de ytor som behöver ett lyft.
• Fräscha upp golven
  Repor och slitage syns tydligt på stora golvytor. Är trägolvet i tillräckligt gott skick kan slipning och ny ytbehandling vara ett alternativ till att lägga nytt. Låt gärna en fackman bedöma möjligheterna.
• Ge köket en enklare uppdatering
  Att måla köksluckor, byta beslag, justera lådor eller se över en bänkskiva kan förändra intrycket utan att hela köket behöver bytas.
• Se över mindre detaljer i badrum
  Rengör fogar, kakel och duschväggar ordentligt. En ny spegel, bättre belysning eller fräschare förvaring kan också göra skillnad. Om dina idéer involverar installationer eller tätskikt bör du även här låta en fackman göra en bedömning.
• Laga det som är trasigt
  Lösa handtag, kärvande dörrar och skadade lister är småsaker som kan dra uppmärksamheten från resten av bostaden. Viktigt att tänka på är dock att förändringar i fasta elinstallationer enligt Elsäkerhetsverket ska utföras av ett registrerat elinstallationsföretag.

Det viktigaste att ta med sig här är alltså att alltid ta hjälp av fackfolk när arbetet kräver det.

Glöm heller inte städning, ljus och möblering

När du tagit hand om slitaget är det dags att lyfta fram bostaden från sin bästa sida. Då kan till synes små förändringar göra stor skillnad. Putsa fönstren, släpp in ljuset och möblera så att rummen får komma till sin rätt.

Vill du satsa ännu mer än så på helhetsintrycket kan även homestyling vara ett bra alternativ till renovering, som även gynnar fotografering och visning.

Kök och badrum – när blir renoveringen för dyr?

Ett nytt kök eller badrum kan framstå som en lockande investering inför en försäljning, men det är också här kostnaderna snabbt kan dra iväg.

Börja därför med att skilja mellan vanligt slitage, brister som påverkar funktionen och tekniska problem som behöver undersökas och åtgärdas. Det hjälper dig att avgöra hur omfattande renoveringen faktiskt behöver bli.

Badrummet kräver en annan bedömning

Det finns en anledning till att badrumsrenoveringar kan bli kostsamma. Här kretsar mycket av arbetet nämligen kring det du inte ser – från tätskikt som enligt Boverket ska skydda mot fuktskador till golvbrunn, vattenledningar och avlopp. Av det skälet är det viktigt att anlita hantverkare med rätt kompetens så att arbetet utförs korrekt.

Innan du överväger en större renovering bör du även skilja kosmetiskt slitage från brister i funktion eller fuktskydd.

Misstänker du fukt eller läckage bör du låta en fackkunnig undersöka orsaken och bedöma vilka åtgärder som krävs.

Är badrummet däremot äldre men fungerar som det ska kan det vara klokare att sälja det i befintligt skick.

Planlösning, funktion och energikostnader

Vissa renoveringar kan förändra hur bostaden används och fungerar och vad den kostar att bo i. En förändring behöver i sin tur matcha de potentiella köparnas behov. Två tydliga exempel på det är planlösningen och husets energiförbrukning.

Ändra planlösningen

Att riva en vägg kan ge större sällskapsytor och mer ljus, medan en ny vägg kan skapa ett extra sovrum. Innan du ändrar planlösningen behöver du däremot se hur förändringen påverkar ljusinsläpp, ventilation och möjligheten att möblera.

Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen krävs också styrelsens tillstånd för ingrepp i bärande konstruktioner, liksom vissa andra väsentliga förändringar av en bostadsrätt. Kontrollera därför konstruktionen och vilka tillstånd som krävs.

Se över energieffektivisering

När du säljer hus kan uppvärmning, energiförbrukning och driftkostnader spela roll när köparen räknar på sitt framtida boende.

Då kan nya fönster, bättre isolering eller ett modernare värmesystem förbättra energiprestandan:

• Funderar du på att tilläggsisolera eller byta värmesystem inför försäljningen? Börja med att ta fram husets energideklaration. Där hittar du enligt Boverket uppgifter om byggnadens energiprestanda och eventuella förslag på kostnadseffektiva förbättringar.
• Har du redan gjort förbättringar? Se då till att samla fakturor, dokumentation och aktuella driftkostnader. Då kan mäklaren visa spekulanterna vad som gjorts och hur det kan påverka bostadens energiförbrukning.

Beslutstabell – gör själv, anlita eller avvakta?

Som den här artikeln har visat kan du med fördel se över allt från färg och köksluckor till väggar och golv. Men hur ska du prioritera? I den här tabellen sorterar vi åtgärder utifrån kostnad, risk och vad arbetet kräver.

Fråga mäklaren innan du bestämmer dig

Som du sett rymmer förbättringar av din bostad såväl stora som små förändringar. Nu gäller det att avgöra vad som faktiskt är värt din tid och dina pengar. Ta gärna med följande frågor när du jämför mäklare:

1. Vad skulle du prioritera före fotografering och visning? Be mäklaren peka ut åtgärder som kan förbättra presentationen.
2. Hur kan skicket påverka försäljningen? Be om exempel från liknande bostäder i området och hur köparna har reagerat på renoveringsbehov.
3. Vad är värt att lägga pengar på? Diskutera gärna en budget för mindre åtgärder och om större renoveringar kan vara motiverade.
4. Hur skulle du marknadsföra bostaden i befintligt skick? Då får du också en bild av mäklarens försäljningsstrategi om du väljer att avstå från renovering.