- Pantbrev och lagfart fyller olika funktioner när ett hus säljs. Pantbrev används för att fastigheten ska kunna stå som säkerhet för lån, medan lagfarten registrerar vem som äger fastigheten.
- När du säljer ditt hus ligger de befintliga inteckningarna kvar i fastigheten. Dina egna lån följer däremot inte med, utan behöver lösas eller hanteras i samband med tillträdet.
- Köparen står normalt för lagfarten och eventuella nya pantbrev. Hur stora kostnaderna blir beror bland annat på köpeskillingen, taxeringsvärdet och hur mycket köparen behöver låna.
Du har bestämt dig för att sälja huset. Nu står du plötsligt inför fastighetsuppgifter som inteckning, pantbrev och lagfart. Så vad behöver du själv kontrollera och vilka bitar tar mäklaren, banken och köparen hand om? Här reder vi ut begreppen och följer dem hela vägen fram till tillträdet.
Vad betyder pantbrev och lagfart när du säljer hus?
En husförsäljning kommer med många dokument och fastighetstermer. Två av dem är lagfart och pantbrev. Båda hör till fastigheten, men fyller helt olika funktioner när huset säljs.
Vi börjar med lagfarten, som enligt Lantmäteriet visar vem som är registrerad ägare till huset i fastighetsregistret. När huset sålts söker köparen lagfart och registreras som ny ägare.
Pantbrev hör i sin tur ihop med lånet du har på huset och fungerar som ett bevis på att ett visst belopp intecknats i fastigheten. Pantbrevet kan sedan användas som säkerhet när banken lånar ut pengar. Givet dessa skillnader är det bra att skilja på tre saker:
- Vem som står som ägare?
- Vilka pantbrev finns i huset?
- Hur stora lån har du kvar?
Svaret på de frågorna blir en bra utgångspunkt kring vad som behöver kontrolleras inför försäljningen och vad banken kan behöva hantera inför tillträdet. Det är också här pantbreven blir särskilt viktiga.
Vad är pantbrev?
Pantbrev blir enklare att förstå om vi tar ett steg tillbaka, till inteckningen. När ett hus används som säkerhet för ett lån kan ett visst belopp intecknas i fastigheten. Enligt Lantmäteriet utfärdas då ett pantbrev som bevis på den beviljade inteckningen. Pantbrevet kan vara digitalt, ett så kallat datapantbrev, eller finnas fysiskt, i skriftlig form.
För dig som säljer blir nästa steg att skilja på hur mycket huset är intecknat för och hur mycket du själv faktiskt har kvar i lån. De två beloppen behöver nämligen inte alls vara lika stora.
Anders ska sälja sitt hus. Fastigheten har inteckningar på sammanlagt 2 miljoner kronor, medan Anders bara har 900 000 kronor kvar i bolån. Då finns fortfarande inteckningar på 2 miljoner registrerade i fastigheten, trots att hans aktuella skuld är betydligt lägre.
Enligt Lantmäteriet går det därför inte att läsa ut Anders nuvarande låneskuld ur uppgifterna om inteckningar. Den aktuella skulden får han i stället från banken.
När huset säljs ligger inteckningarna kvar i fastigheten. Anders egna lån följer däremot inte med till köparen, utan behöver hanteras i samband med försäljningen. Om pantbreven används som säkerhet för hans lån blir banken därför en del av hanteringen inför tillträdet.
Var hittar jag pantbreven?
Vill du förbereda dig inför mötet med mäklaren kan du börja hos Lantmäteriet. I tjänsten Min fastighet ser du vilka inteckningar som finns och hur mycket fastigheten är intecknad för. Där hittar du också uppgifter som rör taxeringsvärde, areal och servitut, vilka också kan bli aktuella inför försäljningen.
Behöver du veta mer om själva pantbreven kan du som lagfaren ägare beställa ett utdrag ur Pantbrevsregistret. Där ser du bland annat beloppen, om pantbreven är digitala eller skriftliga och vem som är innehavare av ett datapantbrev.
Har du äldre skriftliga pantbrev hemma är det bra att ta fram dem tidigt och visa dem för mäklaren. Då hinner ni i god tid reda ut var originalen finns och hur de ska hanteras innan tillträdet.
Vad är lagfart?
Medan pantbreven hör ihop med hur fastigheten kan användas som säkerhet, visar lagfarten vem som äger den.
Enligt Lantmäteriet registreras ägaruppgifterna i fastighetsregistret. Där framgår bland annat vem som äger fastigheten, hur stor andel personen äger och hur fastigheten har förvärvats.
När du säljer lämnar du alltså inte över din lagfart som ett dokument. Köparen ansöker i stället om att bli registrerad som ny ägare, vilket enligt 20 kap. 1–2 §§ jordabalken ska ske inom tre månader från att köpehandlingen skrevs.
För dig som säljer blir lagfarten viktig redan före dess. Mäklaren behöver kontrollera att du står som ägare och har rätt att sälja huset. Därefter är det alltså köparen som tar nästa steg genom att söka lagfart hos Lantmäteriet.
Vad händer med befintliga pantbrev när du säljer huset?
När ditt hus ska säljas blir skillnaden mellan lånet, inteckningen och pantbrevet viktig på riktigt.
Ditt bolån är personligt och följer inte med till köparen. Inteckningen är däremot registrerad i fastigheten och ligger kvar, även när huset byter ägare.
Om ett datapantbrev används som säkerhet för ditt bolån är banken registrerad som panthavare. Enligt Lantmäteriet ägarregistreras pantbrevet igen när lånet betalats tillbaka och banken inte längre ska ha det som säkerhet. Pantbrevet finns alltså kvar, även när lånet är löst.
Inför tillträdet behöver dina lån av det skälet hanteras samtidigt som köparen tar över huset. I en normalt finansierad husaffär hanteras det normalt av säljarens och köparens banker.
Det är även i det skedet som den så kallade likvidavräkningen kommer in. Den visar hur köpeskillingen ska fördelas på tillträdesdagen, vilka lån som ska lösas och hur mycket som återstår att betala ut till dig som säljare.
Johanna ska sälja sitt hus för 4,2 miljoner kronor. I fastigheten finns redan inteckningar på totalt 2,4 miljoner kronor, samtidigt som Johanna har 1,1 miljoner kronor kvar i bolån.
Det betyder att tre olika belopp är aktuella i samma försäljning:
| Belopp | |
|---|---|
| Köpeskilling | 4 200 000 kr |
| Befintliga inteckningar | 2 400 000 kr |
| Johannas kvarvarande bolån | 1 100 000 kr |
Johannas bolån är alltså betydligt lägre än summan av fastighetens inteckningar. Inför tillträdet behöver hennes lån lösas och de pantbrev som banken använder som säkerhet hanteras.
Köparen planerar samtidigt att låna 3 miljoner kronor till köpet. Om de befintliga pantbreven på 2,4 miljoner kronor kan användas i köparens finansiering återstår 600 000 kronor som behöver täckas med nya pantbrev.
För Johanna är det viktigaste att hennes eget lån kan lösas som planerat när huset byter ägare. De befintliga pantbreven finns kvar i fastigheten, medan kostnaden för de nya pantbrev som köparen behöver ta ut ligger på köparsidan.
Befintliga pantbrev kan bli värdefulla för köparen
Som exemplet med Johanna visar kan de pantbrev som redan finns i huset få betydelse för köparens kostnader. Köparen behöver nämligen bara ta ut nya pantbrev för den del av belåningen som de befintliga pantbreven inte täcker.
I Johannas fall finns pantbrev på 2,4 miljoner kronor, medan köparen planerar att låna 3 miljoner. Det innebär att nya pantbrev behöver tas ut för 600 000 kronor.
Enligt Lantmäteriet är stämpelskatten för en ny inteckning 2 procent av inteckningsbeloppet. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor per inteckning. Går vi tillbaka till vårt exempel blir stämpelskatten därför:
600 000 × 2 % + 375 = 12 375 kronor
Hade huset saknat befintliga pantbrev hade köparen behövt ta ut pantbrev för en större del av lånet, och kostnaden hade därmed blivit högre.
För dig som säljer är det samtidigt bra att hålla isär köparens besparing och husets marknadsvärde. Att det redan finns pantbrev på 2,4 miljoner kronor betyder inte att huset automatiskt blir 2,4 miljoner mer värt. Fördelen är i stället att köparen kan slippa kostnaden för att ta ut nya pantbrev för samma belopp.
På jakt efter bästa mäklaren? Gör som tiotusentals andra bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare på MäklarOfferter.
Vad kostar lagfart och pantbrev – och vem betalar?
När du säljer ditt hus ligger kostnaderna för lagfart och eventuella nya pantbrev normalt hos köparen. De blir ändå en del av köparens totala kalkyl och kan därför påverka finansieringen, vilket gör dem relevanta för dig som säljare.
| Kostnad | Vad gäller? | Vem står normalt för den? |
|---|---|---|
| Lagfart | 1,5 % i stämpelskatt för privatperson + 825 kr i expeditionsavgift. | Köparen. |
| Nya pantbrev | 2 % av nytt inteckningsbelopp + 375 kr per inteckning. | Köparen. |
| Befintliga pantbrev | Ingen ny stämpelskatt bara för att fastigheten säljs. | Ingen ny kostnad för själva befintliga inteckningen. |
För lagfarten beräknas stämpelskatten enligt Lantmäteriet på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde. Säljs huset för 4 miljoner kronor och köpeskillingen är det högsta beloppet blir skatten 60 000 kronor. Med expeditionsavgiften blir kostnaden 60 825 kronor.
Här finns samtidigt en detalj som även du som säljer behöver känna till. Enligt Lantmäteriet har köpare och säljare gemensamt betalningsansvar för stämpelskatten. Om köparen inte betalar kan du som säljare därför krävas på beloppet.
Det är därför mer korrekt att säga att köparen normalt står för lagfartskostnaden än att den alltid enbart är köparens.
Gäller det även bostadsrätt? Nej. Lagfart och pantbrev enligt reglerna ovan gäller fastigheter, exempelvis villor och fritidshus. En bostadsrätt har istället ett annat system för ägande och pantsättning.
Vad kontrollerar mäklaren?
Som säljare är det givetvis viktigt att förstå vad de ovan nämnda uppgifterna står för, däremot behöver du inte själv reda ut fastighetsregistret inför köparen.
Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen är det nämligen mäklaren som ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också ta reda på om fastigheten har del i någon gemensamhetsanläggning.
Samma uppgifter ska sedan ingå i objektsbeskrivningen, som enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, ska innehålla fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader och uppgifter om vilka inteckningar och rättigheter som belastar fastigheten.
När mäklaren går igenom fastighetsuppgifterna kan det kanske visa sig att:
- Ett äldre skriftligt pantbrev behöver lokaliseras.
- Det finns en inteckning du själv inte tänkt på på länge.
- Pantbrevens sammanlagda belopp skiljer sig tydligt från ditt nuvarande bolån.
- Ett pantbrev fortfarande används som säkerhet för ditt bolån och därför behöver hanteras inför tillträdet.
Här fyller kontrollen således en praktisk funktion. Ju tidigare du med mäklarens hjälp reder ut uppgifterna, desto mindre behöver lösas när köpekontraktet redan är skrivet och dagen för tillträde närmar sig.
Checklista – innan du säljer en fastighet
När pantbrev, lån och lagfart är utredda återstår endast några praktiska kontroller inför försäljning och tillträde. Då är det bra att checka av följande:
- Titta på vilka inteckningar som finns. Du hittar uppgifterna i Lantmäteriets tjänst Min fastighet.
- Kontrollera ditt aktuella bolån hos banken. Pantbrevens belopp visar inte hur stor skuld du har kvar.
- Ta fram eventuella skriftliga pantbrev. Berätta gärna för mäklaren tidigt i försäljningsprocessen om du har äldre originalhandlingar hemma.
- Gå igenom fastighetsuppgifterna med mäklaren. Då kan frågor om inteckningar, servitut och andra rättigheter komma upp tidigt.
- Fråga hur tillträdet förbereds. Det är särskilt relevant om det finns lån som ska lösas när köpeskillingen betalas.
- Läs igenom likvidavräkningen inför tillträdet. Där ser du hur betalningen och dina kvarvarande lån hanteras.
Jämför hur mäklarna förbereder hela affären
När du väljer mäklare är pantbrev kanske inte det första du tittar på. Samtidigt säger mäklarens arbete med fastighetsuppgifter, banker och tillträde en hel del om hur genomtänkt resten av försäljningen är.
Här är det därför klokt att jämföra flera mäklare och fråga dem du möter hur de normalt hanterar exempelvis inteckningar och tillträde. Deras svar kommer sedan hjälpa dig avgöra vem du vill ha med dig från den första genomgången av huset till den sista underskriften.
