Köpa ut sambo ur hus eller bostadsrätt – värdering, avtal och skrivuppdrag

Du och din sambo ska gå skilda vägar. Nu vill en av er bo kvar i bostaden som ni äger tillsammans. Då behöver ni enas om vad bostaden är värd, vad den som lämnar ska få och hur övertagandet ska genomföras. Här tittar vi på vad en mäklare kan hjälpa till med i en sådan process och följer vägen från värdering och bodelning till bank och avtal.

När en relation tar slut och den ena parten ska ta över den gemensamma bostaden sker utköpet som regel i några tydliga steg: värdering, bodelning eller köp, bankens godkännande och rätt avtal.

Vilken väg som blir aktuell beror framför allt på hur bostaden ska övergå från er båda till den som ska bo kvar.

Börja med värdering av bostaden

En aktuell värdering av bostaden ger er ett gemensamt underlag när ni ska räkna på vad ett utköp faktiskt innebär. Här är det alltså klokt att börja i rätt ände – med bostadens värde.

Då tjänar ni båda på att värdet blir så väl förankrat som möjligt. Den som blir utköpt vill få ersättning utifrån ett rimligt marknadsvärde, samtidigt som den som ska bo kvar behöver veta att utköpet inte bygger på en för hög värdering.

Be därför gärna två eller tre lokala mäklare göra varsin bedömning. En värdering är trots allt en uppskattning, och olika mäklare kan väga bostadens läge, skick och jämförbara försäljningar på olika sätt.

Får ni flera bedömningar kan ni jämföra både siffrorna och resonemangen bakom dem, vilket ger ett stabilt underlag att enas kring.

Bodelning och överenskommelse – vad är det ni faktiskt delar?

När ni enats om ett rimligt marknadsvärde är nästa steg att reda ut hur stor del av det värdet som faktiskt ska ingå i bodelningen. Här räcker det alltså inte att titta på vem som står som ägare eller hur mycket var och en har betalat.

Enligt 3 § sambolagen räknas en bostad som samboegendom om den köptes för att vara ert gemensamma hem.

Det betyder att frågan om sambon har rätt till halva bostadsrätten eller huset inte enbart avgörs av vem som står som ägare. I de fall en av er däremot ägt huset före samboförhållandet ingår det normalt inte i bodelningen.

Ska bostaden ingå i bodelningen behöver den enligt sambolagen begäras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. De skulder som enligt lagen ska belasta samboegendomen räknas då av, och det återstående värdet delas som huvudregel lika, vilket följer av 8 samt 13–14 §§ sambolagen.

Först när ni vet vad som ska ingå och vad som ska räknas bort går det alltså att börja räkna på vad den som lämnar bostaden faktiskt ska få.

Bodelning eller köp?

“Köpa ut” som begrepp används i vardagligt tal oavsett hur en bostad förs över. Ur ett juridiskt perspektiv behöver ni dock avgöra om överlåtelsen ska ske via bodelning eller köp.

Vid en bodelning: Förs bostaden över som en del av uppdelningen av er gemensamma egendom efter separationen.

Vid ett köp: Säljer den ena sambon sin andel till den andra, ungefär som vid en vanlig bostadsöverlåtelse.

Vilken väg som passar er beror bland annat på om bostaden ingår i bodelningen. Skillnaden får också betydelse för skatten.

Vid bodelning räknas överlåtelsen, enligt Skatteverket, som en del av bodelningen snarare än som en försäljning. Den som tar över bostaden tar då också över den tidigare ägarens del av inköpspriset, vilket får betydelse den dag bostaden säljs vidare.

Vid ett köp blir den sambo som lämnar sin andel säljare. Det kan exempelvis bli aktuellt om bostaden ägdes av den ena sambon sedan tidigare och därför faller utanför bodelningen. Då behöver ni hantera pris, avtal och ägarbyte på samma sätt som när du säljer en del av bostaden till en sambo. Försäljningen kommer dessutom behöva deklareras och en eventuell vinst beskattas.

Här är det därför klokt att enas om formen för överlåtelsen innan ni räknar färdigt på ersättningen eftersom valet påverkar såväl skatten som vilka handlingar ni behöver skriva.

Hur mycket ska den som blir utköpt få?

Med en plan för överlåtelsen på plats är det dags att börja räkna på utköpsbeloppet.

Här finns det tyvärr ingen generell formel där du tar halva bostadens marknadsvärde och stannar där. Skälet till det är att lån behöver vägas in. I tillägg till det kan även andra tillgångar, skulder eller ett samboavtal påverka slutresultatet.

I ett enklare fall kan ni börja med att räkna fram bostadens nettovärde. Här ser du hur bolån, fiktivt mäklararvode och latent skatt kan påverka det.

Fiktivt mäklararvode och latent skatt

I vårt exempel räknade Anna och Erik bort både ett fiktivt mäklararvode och en latent skatt. Båda posterna bygger på kostnader som kan följa med bostaden till den som tar över den.

Ett fiktivt mäklararvode: Är en uppskattning av vad en framtida försäljning skulle kunna kosta i mäklararvode. Beloppet fungerar alltså som en kalkylpost när ni räknar fram bostadens nettovärde.

Tanken med det fiktiva mäklararvodet är att den som tar över bostaden också tar över kostnaden för en framtida försäljning. Därför kan ett uppskattat mäklararvode räknas av när ni försöker komma fram till bostadens nettovärde.

Principen har stöd i Högsta domstolens avgörande NJA 1998 s. 467. Där tog domstolen hänsyn till ett beräknat mäklararvode när en fastighet värderades vid bodelning. Målet gällde makar, men visar varför en framtida försäljningskostnad kan få betydelse i beräkningen. Hur stort beloppet ska vara beror däremot på bostaden och den lokala marknaden.

Latent skatt: Är den uppskattade skatt som kan uppstå när bostaden säljs längre fram. Den blir relevant eftersom den som tar över bostaden genom bodelning, enligt Skatteverket, också övertar bland annat den tidigare sambons del av inköpspriset och, när det finns, uppskovsbeloppet. Det påverkar den framtida skatten när bostaden säljs.

För dig som lämnar bostaden är det därför värdefullt att se hur båda avdragen räknats fram, eftersom de påverkar nettovärdet och därmed ersättningen du får.

Bankens roll – vem tar över lånen?

Med ersättningen på plats återstår en avgörande fråga: Kan den av er som bor kvar också ta över hela bolånet?

Här är det enkla svaret att det är upp till banken. Att en av er tar över bostaden betyder nämligen inte automatiskt att den andra försvinner från lånet. Har ni ett gemensamt bolån står ni båda kvar som ansvariga tills banken godkänner att en av er tar över det.

Avtal och kontraktshandlingar

När värdet är bestämt, ersättningen uträknad och banken har gett sitt besked återstår själva överlåtelsen. Vilken handling ni då ska skriva beror på det vägval ni gjorde tidigare: bodelning eller köp.

Om bostaden övergår genom bodelning

Sker övertagandet genom bodelning behöver ni skriva ett bodelningsavtal. Där dokumenterar ni hur bostaden och den övriga samboegendomen fördelas mellan er.

Avtalet ska vara skriftligt och undertecknas av er båda, vilket följer av 20 § i sambolagen.

Tar en av er över ett hus ska den nya ägaren, enligt Lantmäteriet, även ansöka om lagfart inom tre månader.

Har ni dessutom skrivit in att den som behåller huset ska ta över bolånet kan Lantmäteriet behöva underlag som visar att banken godkänt övertagandet.

Om den ena sambon köper den andres andel

Sker överlåtelsen i stället genom ett köp behöver ni en köpehandling. Här ser kraven lite olika ut beroende på om ni äger ett hus eller en bostadsrätt.

För ett hus: Kräver 4 kap. 1 § jordabalken att köpehandlingen är skriftlig och undertecknad av både köpare och säljare. Där ska också framgå vilken fastighet som överlåts och vilken köpeskilling ni kommit överens om.

För en bostadsrätt: Återfinns motsvarande formkrav i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Även här ska avtalet alltså vara skriftligt, ange vilken bostadsrätt som överlåts och vilket pris ni har bestämt samt undertecknas av er båda.

Poängen här är alltså att formen för överlåtelsen styr vilken typ av handling ni ska använda. Vid bodelning skriver ni ett bodelningsavtal. Vid köp behövs i stället ett köpekontrakt där pris, villkor och vad som överlåts tydligt framgår.

När passar ett skrivuppdrag med mäklare?

Om ni redan är överens om vem som ska ta över bostaden och till vilket pris är det inte alltid “en vanlig försäljning” med annonsering, visning och budgivning som behövs. Då kan ett skrivuppdrag med mäklare vara ett sätt att få hjälp med själva överlåtelsen och köpehandlingarna.

Vid ett skrivuppdrag hjälper mäklaren till med köpehandlingarna utan att ha förmedlat bostaden. Mäklaren har samtidigt vissa kontrollskyldigheter och ska verka för att det ni kommit överens om blir tydligt dokumenterat, vilket också framgår av Fastighetsmäklarinspektionen, FMI:s vägledning.

Checklista – och misstagen som är lätta att göra

När en av er ska ta över bostaden behöver flera beslut landa i rätt ordning. Här är det därför klokt att checka av varje moment innan överlåtelsen slutförs.

1. Kontrollera om bostaden är samboegendom och om det finns ett samboavtal.
2. Begär bodelning inom ett år efter separationen om bostaden ska bodelas.
3. Ta in en aktuell värdering, gärna från flera lokala mäklare.
4. Samla uppgifter om bolån och de ekonomiska poster som kan påverka beräkningen.
5. Bestäm om överlåtelsen ska ske genom bodelning eller köp.
6. Räkna fram och dokumentera hur ersättningen har bestämts.
7. Förankra övertagandet och eventuell ny finansiering med banken.
8. Skriv rätt handling och ordna därefter exempelvis lagfart när det behövs.

Tre misstag är särskilt lätta att hamna i

1. Att dela marknadsvärdet rakt av
   Bostadens värde är början på kalkylen, inte nödvändigtvis det belopp ni faktiskt har att fördela.
2. Att skriva köpekontrakt av gammal vana
   Som Skatteverket visar kan ett köp och en bodelning få olika skattemässiga följder. Bestäm därför först vilken överlåtelse ni ska göra.
3. Att tro att separationen tar bort någon från lånet
   Banken behöver godkänna att en låntagare lämnar det gemensamma bolånet.

Ta hjälp där den gör skillnad

Som den här artikeln visat börjar ett utköp långt innan något kontrakt skrivs – med en värdering. Skälen till det är flera och gynnar båda parter.

Här kan en lokal mäklare hjälpa till med mer än själva värderingen. Genom MäklarOfferter kan du jämföra lokala mäklare och höra hur de bedömer marknadsvärdet, vem som kan hjälpa till med ett skrivuppdrag och hur en försäljning skulle kunna läggas upp om det blir den vägen ni väljer.